La valeur monétaire des prêts hypothécaires inversés est en hausse en Ontario. Selon les données de l’ARSF, la valeur totale en dollars des prêts hypothécaires inversés est passée de 243,2 millions à 268,2 millions entre 2019 et 2021. Il s’agit d’une hausse de 10,2 %.

Les prêts hypothécaires inversés présentent des risques spécifiques au produit et risquent de ne pas convenir à tout le monde. L’ARSF cherchait à garantir que les consommateurs financièrement vulnérables reçoivent un soutien adéquat

de la part de la maison de courtage, du courtier ou de l’agent avec lequel ils travaillent, afin d’éviter toute faute potentielle dans le courtage de leurs prêts hypothécaires inversés.

En 2022, l’ARSF a annoncé son intention de superviser les courtiers et les agents recommandant ce type de produit. L’ARSF a alors entrepris un examen de conformité. Son but consistait à mieux comprendre le courtage des prêts hypothécaires inversés, et notamment l’évaluation de la convenance ainsi que les informations communiquées aux consommateurs. Les maisons de courtage d’hypothèques sont tenues d’améliorer leurs politiques et procédures et de garantir la conformité aux exigences spécifiques des prêts hypothécaires inversés.

Ce que nous avons fait et comment

L’ARSF a effectué des vérifications ciblées sur les maisons de courtage d’hypothèques en deux phases. Son but consistait à comprendre les activités et les pratiques des maisons de courtage en prêts hypothécaires inversés.

Au cours de la première phase, l’ARSF a vérifié 35 maisons de courtage d’hypothèques déclarant avoir organisé des prêts hypothécaires inversés dans leur Rapport d’information pour l’année 2021. De toutes ces maisons de courtage, l’ARSF en a sélectionné deux pour approfondir son étude lors de la deuxième phase.

Ce que nous avons appris et les solutions proposées

Voici les principales constatations tirées de ces deux phases :

Phase 1

  • 54 % des maisons de courtage (19 sur 35) ont déclaré une hausse de la demande des consommateurs pour les prêts hypothécaires inversés en tant qu’option de financement appropriée.
  • Parmi les trois principaux facteurs de motivation des emprunteurs de prêts hypothécaires inversés, citons les suivants :
    • rester dans leur logement plus longtemps,
    • compléter les revenus de la retraite,
    • et consolider les dettes.
  • 37 % des maisons de courtage (13 sur 35) ont déclaré avoir adopté des politiques et des procédures concernant les prêts hypothécaires inversés.
  • 46 % des maisons de courtage (16 sur 35) ont déclaré qu’elles n’avaient pas obtenu une déclaration écrite signée par l’avocat pour confirmer que l’emprunteur avait reçu un avis juridique indépendant sur le prêt hypothécaire inversé proposé, comme l'exige le Règlement de l’Ontario 188/08, paragraphe 29 (1).

Les constatations précédentes indiquent la nécessité pour le secteur en général de concevoir et de mettre en œuvre des politiques et des procédures complètes et efficaces. Ainsi, l’hypothèque inversée présentée à un emprunteur pour examen sera considérée comme appropriée.

Par ailleurs, l’ARSF a remarqué que certaines maisons de courtage faisaient ce qui suit :

  • Elles prenaient des mesures supplémentaires pour s’assurer que l’emprunteur comprenait parfaitement les principales particularités qu’offrait le produit et l’impact qu'auraient sur lui les frais, les intérêts et la valeur nette décroissante au fil du temps.
  • Elles ont également confirmé que l’avocat choisi par l’emprunteur, pour conclure l’avis juridique indépendant et procéder à la clôture du prêt hypothécaire, avait de l’expérience dans les transactions immobilières et les prêts hypothécaires inversés.
  • Elles ont utilisé les ressources des prêteurs ou d’autres outils/calculateurs numériques pour expliquer la nature composée des prêts hypothécaires inversés et ont présenté des estimations ou des scénarios sur l’impact de la valeur nette de la maison au fil du temps.
  • Elles se sont assuré que l’emprunteur avait pris en compte la dynamique familiale et l’impact que la diminution de la valeur nette aurait sur l’héritage.
  • Elles ont élaboré une stratégie de sortie avec l’emprunteur au cas où ce dernier déciderait de déménager ou de vendre avant l’échéance du prêt hypothécaire. Cela impliquait également de prendre des mesures visant à s’assurer que l’emprunteur comprenait tous les frais et commissions associés à la rupture du prêt hypothécaire avant terme.

Grâce à ces mesures de diligence raisonnable prises par certains professionnels du secteur, les emprunteurs potentiels peuvent avoir l’assurance que le prêt hypothécaire inversé qui leur est proposé correspond à leurs besoins.

Phase 2

L’ARSF a étudié 10 transactions d’hypothèques inversées des deux maisons de courtage sélectionnées, représentant les prêteurs traditionnels et les nouveaux prêteurs entrant sur le segment de marché des hypothèques inversées. Les constatations principales sont les suivantes :

  • L’absence ou le caractère incomplet des politiques et procédures relatives à la gestion des prêts hypothécaires inversés,
  • Les documents étudiés relatifs au coût d’emprunt comportaient des inexactitudes en raison de l’exclusion des frais ou coûts requis, tels que les frais juridiques et les frais d’évaluation,
  • Pour la moitié des dossiers examinés, la confirmation que l’emprunteur avait reçu un avis juridique indépendant au sujet du prêt hypothécaire inversé proposé, comme l’exige le Règlement de l’Ontario 188/08, paragraphe 29(1), faisait défaut.

Les maisons de courtage d’hypothèques devaient prendre des mesures appropriées pour refléter ces constatations.

Ce que cela signifie pour vous

Les maisons de courtage d’hypothèques sont tenues de se familiariser en permanence avec la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques et de s’y conformer, notamment en respectant les exigences du Règlement de l’Ontario 188/08 relatif aux normes d’exercice des maisons de courtage d’hypothèques. L’article 29 de ce règlement définit les exigences spécifiques à satisfaire pour le courtage de prêts hypothécaires inversés. Les maisons de courtage d’hypothèques sont tenues d’examiner, de mettre à jour et de modifier leurs manuels de politiques et de procédures pour refléter les changements périodiques apportés à la législation, aux nouvelles directives et aux règles de l’ARSF. Le manuel de politiques et de procédures d’une maison de courtage d’hypothèques se doit de représenter et de détailler avec précision son modèle d’affaires et ses activités uniques.