Résumé des commentaires des intervenants

Appui à l’égard de la ligne directrice

Les intervenants ont exprimé un appui ferme en faveur de la ligne directrice de l’ARSF qui vise à aider les agents et les courtiers en hypothèques à s’assurer que leurs recommandations de produits hypothécaires conviennent à leurs clients.

L’ARSF remercie les intervenants de leur appui.

Conflits d’intérêts (CI) potentiels

Un intervenant a fait remarquer que la ligne directrice ne traite pas de manière adéquate des CI potentiels quand une maison de courtage agit à la fois en tant que prêteur et courtier, ou quand elle offre un nombre limité de produits à ses clients.

Cet intervenant a suggéré que l’ARSF devrait imposer des exigences et des mesures de surveillance plus strictes à l’égard des maisons de courtage qui présentent ces types de CI. La ligne directrice pourrait, par exemple :

• préciser comment la divulgation de tout avantage ou incitatif reçu par un courtier, un agent ou une maison de courtage aux termes d’un prêt hypothécaire devrait faire l’objet d’une vérification ou d’une mesure d’application;
• exiger que la maison de courtage soumette ses recommandations à la vérification d’un tiers indépendant;
• interdire à une maison de courtage d’agir à la fois en tant que prêteur et courtier.

En vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la « LMCHPHAH »), les maisons de courtage sont tenues de divulguer les CI réels ou potentiels, ainsi que les commissions et les incitatifs non monétaires. En vertu de la Loi, la maison de courtage et son courtier principal doivent également veiller à ce que la maison de courtage et chacun de ses courtiers et agents soient en conformité avec la LMCHPHAH (en vertu des paragraphes 7 [5] et 7 [6] de la LMCHPHAH et de l’article 2 du Règlement de l’Ontario [Règl. de l’Ont. 410/07], Courtiers principaux : désignation, pouvoirs et fonctions).

Pour le moment, l’ARSF n’a pas l’intention de modifier les exigences relatives à la divulgation des CI, ni d’interdire à une maison de courtage d’agir à la fois en tant que prêteur et courtier.

En vertu du cadre légal actuel de la LMCHPHAH, les prêteurs qui font des prêts directement aux consommateurs doivent être titulaires d’un permis de maison de courtage. Par conséquent, une telle interdiction serait incompatible avec le cadre légal.

Le résultat n^o 2 de la ligne directrice stipule ce qui suit : « Dans les cas où la maison de courtage n’est pas le prêteur, les courtiers et les agents devraient envisager diverses options hypothécaires et ne pas canaliser automatiquement tous les emprunteurs vers un seul prêteur. »  En exigeant de justifier la recommandation d’un produit, l’ARSF s’assure que les courtiers et les agents examinent les options possibles. Le résultat n^o 2 décrit les indicateurs pris en compte par l’ARSF pour déterminer si une maison de courtage a évalué comme il convient la convenance d’un produit et peut justifier la raison pour laquelle un produit hypothécaire convenait à un client.

La LMCHPHAH stipule qu’une maison de courtage doit divulguer par écrit la nature de sa relation avec chaque prêteur aux termes d’un prêt hypothécaire qu’elle présente à un emprunteur, notamment si elle est elle-même un prêteur aux termes du prêt hypothécaire. Voir le Règl. de l’Ont. 188/08, Maisons de courtage : normes d’exercice :

• art. 26, Divulgation des rapports de la maison de courtage
• art. 27, Divulgation de conflits d’intérêts réels ou possibles

En vertu du Règl. de l’Ont. 188/08, une maison de courtage doit également divulguer les commissions qui lui seront versées ou qu’elle devra verser :

• art. 21, Commission versée par des tiers
• art. 22, Commission versée par la maison de courtage à des tiers
• art. 23, Commission versée à la maison de courtage

Les exigences relatives aux modes possibles de rémunération des courtiers et des agents sont énoncées dans le Règl. de l’Ont. 187/08, Courtiers et agents en hypothèques : normes d’exercice :

• art. 4, Restriction : rémunération
• art. 5, Rémunération : incitatifs non pécuniaires
• art. 6, Rémunération : société personnelle

Prêts hypothécaires privés

Un intervenant a fait remarquer que la ligne directrice devrait mieux aborder la question des risques et des défis associés au crédit privé, en particulier quand il s’agit d’emprunteurs financièrement vulnérables ou peu avertis. L’ARSF pourrait, par exemple :

• élaborer une ligne directrice à la fois solide et adaptée relative aux prêts hypothécaires privés et établir des normes minimales en matière d’abordabilité, de divulgation et de transparence;
• créer un registre ou une base de données des prêteurs privés et de leurs produits.

Un autre intervenant a relevé que des critères d’évaluation plus stricts pourraient limiter l’accès aux produits hypothécaires pour les emprunteurs dont la situation financière est particulière, surtout lors du renouvellement, ce qui aurait une incidence sur l’abordabilité et l’accessibilité du marché en général.

Une maison de courtage doit prendre des mesures raisonnables pour veiller à ce que toute hypothèque ou tout placement hypothécaire (notamment un prêt hypothécaire privé) qu’elle présente à un client (emprunteur, prêteur ou investisseur) soit adapté à la situation de celui-ci et elle doit également lui divulguer par écrit les risques importants que comporte cette hypothèque ou ce placement hypothécaire, en vertu des articles 24 (Obligation relative à la convenance de l’hypothèque) et 25 (Divulgation des risques importants) du Règl. de l’Ont. 188/08.

La ligne directrice, aux termes des résultats n^o 3 et n^o 4, décrit les indicateurs pris en compte par l’ARSF pour déterminer si une maison de courtage a évalué comme il convient la convenance d’un produit et peut justifier la raison pour laquelle un prêt hypothécaire privé était adapté (et abordable) pour le client.

L’ARSF est un organisme de réglementation fondé sur des principes. Plutôt que prescrire des normes minimales en matière d’abordabilité, la ligne directrice indique qu’une maison de courtage devrait évaluer la viabilité d’un prêt hypothécaire qu’elle recommande à un client, et en discuter avec ce dernier.

Pour aider les consommateurs, notamment ceux qui sont potentiellement vulnérables sur le plan financier, à mieux comprendre les risques associés aux prêts hypothécaires privés, l’ARSF a lancé une campagne de sensibilisation du public sur les prêts hypothécaires privés (de février à mars 2023, et du 14 décembre 2023 au 31 mars 2024). Son site Web comporte également une section intitulée Ce que vous devez savoir au sujet des prêts hypothécaires privés.

L’éventualité d’un registre ou d’une base de données des prêteurs privés et de leurs produits n’entre pas dans la portée de la ligne directrice. L’ARSF analyse diverses sources de données, notamment le registre foncier LendView^TM de Teranet, pour mieux comprendre les prêts privés en Ontario.

La ligne directrice n’impose pas de critères plus stricts concernant l’évaluation de la convenance. Le texte clarifie les résultats souhaités et comment les atteindre pour que les maisons de courtage, les courtiers et les agents soient certains de fournir à leurs clients des recommandations pertinentes dans le cadre d’une hypothèque/placement hypothécaire, en fonction des besoins et de la situation de chaque client.

Réglementation fondée sur des principes

Un intervenant a souligné que la nature subjective des évaluations de la « convenance » des produits pourrait entraîner des résultats inégaux en matière de protection des consommateurs et compliquer l’application et le suivi de ces évaluations. Cela pourrait créer des lacunes en matière de conformité et miner l’efficacité des protections prévues.

La ligne directrice, fondée sur des principes, énonce les résultats à atteindre en matière de protection des consommateurs en ce qui concerne les évaluations de la convenance. Le document comporte une liste non exhaustive des principaux indicateurs dont l’ARSF tient compte pour déterminer si une maison de courtage a atteint les résultats.

L’ARSF s’appuie sur les courtiers principaux pour superviser efficacement la maison de courtage ainsi que ses courtiers et ses agents, afin de s’assurer que les évaluations de la convenance sont menées comme il se doit et les résultats sont atteints.

Quand l’ARSF découvre ou reçoit des renseignements crédibles qui démontrent une inconduite, elle examine les renseignements et prend des mesures qui relèvent de ses pouvoirs et de son autorité en vertu de la LMCHPHAH.

Autonomisation des consommateurs

Un intervenant a fait remarquer que la ligne directrice devrait davantage autonomiser les consommateurs en leur permettant de prendre des décisions éclairées et indépendantes quant à leurs options hypothécaires. Selon lui, le texte n’aborde pas les questions de la sensibilisation des consommateurs et de la littératie financière.

D’après cet intervenant, l’ARSF devrait :

• exiger des maisons de courtage qu’elles fournissent des renseignements normalisés et conviviaux aux consommateurs ainsi que des outils comme des tableaux comparatifs, des listes de contrôle ou des brochures;
• collaborer avec d’autres intervenants en vue de créer et d’offrir des programmes d’éducation et de littératie financière destinés aux consommateurs.

La ligne directrice clarifie l’obligation qui incombe à une maison de courtage de veiller à ce que les recommandations fournies par ses courtiers et ses agents à un client soient adaptées à la situation de celui-ci. Selon les indicateurs du résultat n^o 4 de la ligne directrice, les courtiers et les agents devraient pouvoir démontrer qu’ils ont communiqué leur recommandation et que les clients l’ont comprise.

En tant qu’organisme de réglementation fondé sur des principes, l’ARSF énonce les résultats à atteindre en matière de protection des consommateurs et les indicateurs qui permettent de déterminer si ces résultats ont été atteints. L’ARSF ne prescrit pas de formulaire normalisé pour évaluer la convenance d’un produit hypothécaire pour les emprunteurs, car un tel formulaire risquerait de ne pas saisir toute l’étendue de la situation et des besoins propres à un emprunteur. Selon la ligne directrice, les évaluations de la convenance se veulent équilibrées. Par conséquent, tous les facteurs n’auront pas le même poids selon les circonstances, par exemple, s’il s’agit d’un emprunteur bien coté qui signe un prêt hypothécaire traditionnel ou d’un emprunteur à risque qui signe un prêt hypothécaire privé.

La ligne directrice donne des exemples en annexe qui illustrent la manière dont il est possible d’effectuer et de documenter une évaluation de la convenance dans différents scénarios.

Par exemple :

• Évaluation de la convenance pour un emprunteur qui est admissible à une hypothèque auprès d’un prêteur traditionnel (c.-à-d. une institution financière)
• Évaluation de la convenance pour un emprunteur obtenant un prêt hypothécaire d’un prêteur privé

Bien que la sensibilisation des consommateurs et la littératie financière n’entrent pas dans la portée de la ligne directrice, l’ARSF en fait la promotion comme suit :

• Campagne de sensibilisation du public sur les prêts hypothécaires privés
• Renseignements dans la section Consommateurs de son site Web, p. ex. la vidéo Ce que vous devez savoir au sujet des prêts hypothécaires privés, Travailler avec un professionnel hypothécaire, Attention à la fraude hypothécaire, Qu’est-ce qui pourrait arriver si vous ne mettez pas fin un prêt hypothécaire privé
• Collaboration continue avec divers intervenants/associations et groupes de l’industrie, p. ex. Collaboration avec Credit Canada – Les prêts hypothécaires privés : ce que vous devriez savoir (1er février 2024) (en anglais)
• L’ARSF est disposée à étudier d’autres collaborations possibles avec les intervenants pour agir en faveur de la sensibilisation des consommateurs et de la littératie financière.

Évaluation des biens

Un intervenant a recommandé ce qui suit :

• la ligne directrice devait exiger des maisons de courtage qu’elles veillent à ce qu’un professionnel agréé effectue une évaluation tierce indépendante;
• la ligne directrice devait interdire aux maisons de courtage d’utiliser d’autres méthodes d’évaluation, comme les modèles d’évaluation automatisés (MÉA);
• il faudrait réviser le « Formulaire 1 – Document d’information pour l’investisseur ou le prêteur concernant les opérations effectuées par les courtiers » afin de renforcer le libellé sur la documentation des évaluations de biens.

L’ARSF a révisé la ligne directrice pour indiquer que les évaluations devraient être préparées et signées par un évaluateur accrédité, notamment une personne ayant la désignation CRA (Évaluateur résidentiel canadien), AACI (Accredited Appraiser Canadian Institute), DAR (Designated Appraiser Residential) ou DAC (Designated Appraiser Commercial). Ce nouveau libellé est conforme à celui qui figure dans la ligne directrice de l’ARSF intitulée Détection et prévention de la fraude hypothécaire.

L’utilisation de méthodes particulières pour procéder aux évaluations n’entre pas dans la portée de la ligne directrice. Comme l’a souligné l’intervenant, il se peut qu’un MEA convienne dans certains cas. Le cas échéant, la maison de courtage devra expliquer la raison pour laquelle elle n’a pas fait appel à un professionnel ayant l’une des désignations susmentionnées pour effectuer l’évaluation.

L’ARSF a renforcé son libellé dans le Formulaire 1 sur la documentation exigée relativement à l’évaluation des biens.

Rôle/obligations du prêteur

Deux intervenants ont fait part de commentaires sur le rôle/les obligations des prêteurs :

• Les prêteurs devraient-ils s’assurer que la maison de courtage a conseillé les emprunteurs concernant la convenance des produits?
• Les prêteurs devraient-ils contrôler les coûts en ce qui concerne les commissions ou les honoraires potentiels exigés/attendus des courtiers à l’origine du prêt qui interviennent par la suite dans le renouvellement de celui-ci?
• Il se peut que les prêteurs ne connaissent pas dans le détail les autres options de financement dont dispose un emprunteur. L’obligation pour les prêteurs d’évaluer la convenance d’un prêt au moment de son renouvellement, quand le prêt a été initialement monté par un tiers, pourrait prendre la forme d’un avis de non-responsabilité écrit qui recommande à l’emprunteur de demander conseil à un courtier tiers.

La ligne directrice s’adresse aux maisons de courtage, aux courtiers et aux agents d’hypothèques.

• L’ARSF n’impose pas à un prêteur (qui n’est pas une maison de courtage) de s’assurer qu’un intermédiaire tiers (un courtier) a rempli ses obligations. La ligne directrice s’adresse aux maisons de courtage, aux courtiers et aux agents d’hypothèques, car ils doivent détenir un permis délivré par l’ARSF, et jouent le rôle d’intermédiaire entre l’emprunteur et le prêteur. Les prêteurs doivent faire appel à une maison de courtage qui est titulaire d’un permis ou être eux-mêmes titulaires d’un permis. Par conséquent, les obligations d’un prêteur qui n’est pas une maison de courtage titulaire d’un permis délivré par l’ARSF n’entrent pas dans la portée de la ligne directrice.
• À l’exception d’une disposition énoncée dans le paragraphe 37 (1) du Règl. de l’Ont. 188/08, l’ARSF ne réglemente pas les commissions des maisons de courtage1 (c.-à-d. le montant des commissions ou les situations dans lesquelles des commissions sont prélevées). Les exigences relatives à la divulgation des commissions versées à un emprunteur, ainsi qu’à un emprunteur, à un prêteur ou à un investisseur en contrepartie d’un renvoi, sont énoncées dans les articles 21, 22 et 23 du Règl. de l’Ont. 188/08.
• Les exigences relatives aux modes possibles de rémunération des courtiers et des agents sont énoncées dans le Règl. de l’Ont. 187/08, Courtiers et agents en hypothèques : normes d’exercice :

1. art. 4, Restriction : rémunération
2. art. 5, Rémunération : incitatifs non pécuniaires
3. art. 6, Rémunération : société personnelle

Un intervenant a fait valoir que la ligne directrice devrait préciser le moment auquel il faut conseiller le client concernant la convenance d’un produit.

La maison de courtage doit effectuer son évaluation de la convenance et fournir une recommandation au client avant la clôture du prêt hypothécaire, de sorte que le client signe une hypothèque ou un placement qui soient adaptés à sa situation et à ses besoins particuliers (c.-à-d. emprunteur et/ou prêteur ou investisseur).

L’ARSF ne prescrit pas de moment précis quant à la fourniture des conseils en matière de convenance. Le résultat n^o 4 précise qu’une maison de courtage doit justifier sa recommandation au client, ce qui laisse entendre que l’évaluation de la convenance doit être réalisée avant que la recommandation ne soit présentée au client.

Renouvellements

Un intervenant a souligné que puisque l’ARSF maintient l’obligation pour le prêteur de procéder à une évaluation de la convenance lors d’un renouvellement, elle devrait clairement définir ces attentes et notamment, préciser la façon d’établir la convenance d’un prêt à ce moment-là. Par exemple :

• Envisager une approche « allégée » de l’évaluation de la convenance lors d’un renouvellement, de sorte que si l’emprunteur a démontré sa capacité à effectuer ses versements, le prêteur peut estimer que le prêt hypothécaire lui convient.

L’exigence relative à la convenance s’applique aussi bien au moment du montage du prêt que lors de son renouvellement.

Les maisons de courtage, les courtiers et les agents doivent fournir au client une recommandation adaptée en se fondant sur des renseignements à jour concernant l’emprunteur et le prêteur/l’investisseur (p. ex. il se peut que les besoins et la situation du client aient évolué entre le renouvellement et le montage du prêt initial).

Notre ligne directrice a été mise à jour pour préciser qu’une évaluation de la convenance est nécessaire au moment du renouvellement d’un prêt.

Autre

Un intervenant a demandé pourquoi l’ARSF a décidé de ne pas prescrire de formulaire standard d’évaluation de la convenance pour l’emprunteur.

Un autre a fait remarquer que les exclusions visant les personnes devant recevoir des conseils en matière de convenance sont plus limitées que les exclusions visant les personnes devant obtenir une divulgation du prêteur. Il se pourrait qu’en l’absence d’un formulaire standard, les investisseurs/prêteurs titulaires d’un permis qui tombent dans cette brèche soient tenus de fournir des conseils distincts quant à la convenance d’un produit.

En tant qu’organisme de réglementation fondé sur des principes, l’ARSF énonce les résultats à atteindre en matière de protection des consommateurs et les indicateurs qui permettent de déterminer si ces résultats ont été atteints. L’ARSF ne prescrit pas de formulaire normalisé pour évaluer la convenance d’un produit hypothécaire pour les emprunteurs, car un tel formulaire risquerait de ne pas saisir toute l’étendue de la situation et des besoins propres à un emprunteur. Selon la ligne directrice, les évaluations de la convenance se veulent équilibrées, car tous les facteurs n’auront pas le même poids selon les circonstances. La ligne directrice donne des exemples en annexe qui illustrent la manière dont il est possible d’effectuer et de documenter une évaluation de la convenance dans différents scénarios.

Par exemple :

• Évaluation de la convenance pour un emprunteur qui est admissible à une hypothèque auprès d’un prêteur traditionnel (c.-à-d. une institution financière)
• Évaluation de la convenance pour un emprunteur obtenant un prêt hypothécaire d’un prêteur privé

L’exclusion relative à la divulgation du prêteur ne s’applique que si le prêteur est une maison de courtage, une institution financière ou un prêteur associé à des placements hypothécaires syndiqués non admissibles (PHSNA) qui est un « client autorisé », autre qu’un particulier, au sens indiqué dans la section des définitions du Règl. de l’Ont. 188/08. Le formulaire standard de divulgation du prêteur/de l’investisseur, qui a été mis à jour avec des questions sur la convenance des produits, ne serait pas exigé dans le cadre de ces exclusions. Toutefois, ce formulaire n’est pas le seul document ou moyen qui permette aux prêteurs/investisseurs de justifier, auprès du client, leur recommandation ou leur évaluation de la convenance d’un produit.