Questions et réponses pour l’Infocentre et le site Web de l’ARSF Transfert de la réglementation de certains PHC à la CVMO

• Avant le 1er juillet 2021, en Ontario, c’était l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (ARSF) qui était responsable de la réglementation des placements hypothécaires consortiaux admissibles (PHCA) et des placements hypothécaires consortiaux non admissibles (PHCNA), aux termes de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (ci-après la « Loi ») et de son règlement d’application.
• Dans d’autres provinces (Colombie-Britannique, Alberta, Saskatchewan, Manitoba, Québec et Nouveau-Brunswick), les PHC sont considérés comme des valeurs mobilières et donc, réglementés en vertu de la législation sur les valeurs mobilières.

• À compter du 1er juillet 2021, la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario (CVMO) et l’ARSF se partageront la responsabilité des PHCNA.
• Deux éléments sont essentiels pour déterminer la répartition de la surveillance des opérations visant des PHCNA :
  • si les investisseurs ou les prêteurs sont des clients autorisés ou non;
  • si l’emprunteur est un client autorisé ou non.
• Plus précisément :
  • L’ARSF assumera la responsabilité des opérations faisant intervenir des investisseurs ou des prêteurs qui sont des clients autorisés.
  • La CVMO assumera la responsabilité des opérations mettant en jeu des investisseurs ou des prêteurs qui ne sont pas des clients autorisés.
  • L’ARSF réglementera les opérations auprès d’emprunteurs, que ceux-ci soient ou non des clients autorisés. La CVMO pourra tout de même réglementer les opérations avec des emprunteurs qui sont des clients autorisés dans un PHCNA.
• Ce nouveau cadre s’applique également aux renouvellements de PHCNA consentis avant le 1er juillet 2021 (les anciens PHCNA), lesquels seront considérés comme de nouvelles opérations sur PHCNA.

Veuillez vous reporter à la ligne directrice de l’ARSF Méthode de supervision relative aux placements hypothécaires consortiaux non admissibles auprès de clients autorisés et aux anciens placements hypothécaires consortiaux non admissibles (MB0041APP), en vigueur depuis le 1er juillet 2021, pour en savoir plus.

• L’ARSF assurera le suivi avec les maisons de courtage qui effectuent des opérations dans des structures d’investissement hypothécaire qui posent des risques similaires à ceux des PHCNA aux investisseurs ou prêteurs. Ces structures comprennent celles qui regroupent plusieurs hypothèques ayant des conditions similaires, mais des montants différents auprès de différents prêteurs pour fournir un financement dans un seul but, par exemple les coûts de construction ou les coûts accessoires d’un projet d’aménagement immobilier. C’est ce que l’on appelle les « prêts hypothécaires participatifs ».^[1]
• L’ARSF demandera des informations complémentaires, au minimum, sur ce qui suit :
  • La manière dont l’opération a été souscrite;
  • La manière dont le placement a été commercialisé et vendu. 
• L’ARSF rappelle aux maisons de courtage et aux administrateurs qu’ils doivent respecter leurs obligations respectives en matière d’information et d’évaluation de la convenance (le cas échéant) des investisseurs/prêteurs et emprunteurs en vertu de la Loi sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques et de son règlement d’application.

[1] C’est l’équivalent, aux États-Unis, des prêts hypothécaires avec participation à la mise de fonds.

• L’ARSF a instauré des exemptions de permis qui limitent le chevauchement de la supervision pour une même opération, ce qui allège le fardeau réglementaire pour les maisons de courtage d’hypothèques.
• Avec ces exemptions, la supervision réglementaire des PHCNA, à compter du 1er juillet 2021, s’articule comme suit :
  • Les activités de courtage ou de négociation de PHCNA avec les clients investisseurs/prêteurs autorisés peuvent être supervisées par l’ARSF ou la CVMO.
  • Les activités de courtage ou de négociation de PHCNA avec des clients investisseurs/prêteurs non autorisés sont principalement supervisées par la CVMO.
  • Les activités de courtage ou de négociation de PHCNA avec les clients investisseurs/prêteurs autorisés et non autorisés peuvent être supervisées conjointement par l’ARSF et la CVMO ou par la CVMO uniquement, conformément à leurs régimes réglementaires respectifs.
  • Lorsqu’il fait le courtage ou négocie des PHCNA, un courtier inscrit auprès de la CVMO peut traiter ou négocier avec des emprunteurs qui sont des clients autorisés.
• Le tableau ci-dessous récapitule ce qui précède :

• L’ARSF a remarqué, dans des cas récents de PHCNA, que les prêteurs ou les investisseurs qui répondaient à la définition de « catégorie désignée de prêteurs et investisseurs » dans les PHCNA étaient sensiblement affectés quand ils perdaient de l’argent dans certains projets.
• Le seuil pour être reconnu comme « client autorisé » est plus élevé que celui qui permet d’être reconnu comme une catégorie désignée de prêteurs et investisseurs.
• L’expression « client autorisé » est définie au paragraphe 1(1) du Règlement de l’Ontario 188/08. La définition énumère plusieurs types de « clients autorisés », qui sont des personnes ou des entités qui sont censées posséder une riche expérience et des connaissances approfondies des questions financières, y compris des placements, et de solides moyens financiers.
• La définition de « client autorisé » est proche de celle qui est utilisée dans le Règlement 31-103 des Autorités canadiennes en valeurs mobilières (Obligations et dispenses d’inscription et les obligations continues des personnes inscrites) à des fins de cohérence entre les régimes.

• Les formulaires 3.0, 3.1 et 3.2 de l’ARSF ne sont plus obligatoires pour les opérations sur PHCNA depuis le 1er juillet 2021. Cependant, les maisons de courtage d’hypothèques doivent tout de même fournir les déclarations exigées par la Loi. Le format de ces déclarations n’est pas prescrit par la Loi.
• Cela vaut pour les opérations sur PHCNA qui relèvent de la responsabilité de l’ARSF. Veuillez communiquer avec la CVMO pour en savoir plus sur les exigences de dépôt applicables aux opérations qui relèvent du régime de réglementation des valeurs mobilières à compter du 1er juillet 2021.
• En cas de renouvellement d’anciennes opérations sur PHCNA (les PHCNA conclus avant le 1er juillet 2021) auprès d’investisseurs ou de prêteurs autorisés, les formulaires 3.0, 3.1 et 3.2 de l’ARSF ne sont plus exigés.

• Les maisons de courtage qui effectuent des opérations visant des PHCNA auprès d’investisseurs ou de prêteurs qui sont des clients autorisés, à compter du 1er juillet 2021, doivent soumettre un rapport de données trimestriel sur les PHCNA, en ligne. Le premier rapport doit être remis d’ici le 14 octobre 2021 et dans un délai de 10 jours après la fin de chaque trimestre par la suite. Le rapport doit couvrir tous les nouveaux prêts financés au cours du trimestre. 
• Ce rapport complète les renseignements recueillis à l’aide de la déclaration annuelle.
• Le formulaire devrait pouvoir être rempli sur Liaison Permis d’ici la fin du mois de septembre 2021, le premier rapport étant exigé au plus tard le 14 octobre 2021. Une communication sera diffusée auprès du secteur, avec de plus amples renseignements. 
• Pour les anciennes opérations sur PHCNA qui n’ont pas encore donné lieu à des versements, l’ARSF utilisera les renseignements fournis dans la déclaration annuelle. L’Autorité pourra procéder à des examens et à des sondages périodiques pour comprendre le statut et la possibilité de recouvrement des PHCNA applicables et évaluer le risque potentiel pour les investisseurs.

• Le tableau ci-dessous récapitule ce qui précède :

• Les maisons de courtage doivent instaurer des politiques et des procédures pour confirmer le statut de l’investisseur ou du prêteur. Elles sont tenues de prendre des mesures raisonnables pour confirmer le statut des clients autorisés et la catégorie de ces investisseurs et prêteurs. Parmi ces mesures :
  • documenter les mesures prises pour confirmer le statut de l’investisseur ou du prêteur;
  • demander à l’investisseur ou au prêteur de leur remettre une confirmation signée de son statut de client autorisé.
• Il n’y a aucune recommandation concernant la fréquence de la confirmation du statut de « client autorisé » des investisseurs et des prêteurs. L’ARSF s’attend toutefois à ce que les maisons de courtage adoptent des politiques et des procédures raisonnables pour s’assurer de ne traiter qu’avec des clients autorisés lors de chaque opération sur PHCNA.

• Ce changement dans la supervision réglementaire des PHCNA en Ontario vise à renforcer la protection du consommateur et à harmoniser la réglementation des PHC avec celles des autres provinces au Canada.
• L’entité et les personnes avec qui vous traitez sont tenues d’avoir le permis nécessaire et (ou) de s’inscrire auprès de l’organisme qui convient pour effectuer des opérations sur PHCNA en votre nom.
• Si vous êtes un client investisseur ou prêteur non autorisé et que vous voulez investir dans un PHCNA, à compter du 1er juillet 2021, l’entité qui agit en votre nom doit être inscrite en tant que courtier auprès de la CVMO (p.ex., un courtier sur le marché non réglementé).
• Si vous êtes un client investisseur ou prêteur autorisé dans un PHCNA, à compter du 1er juillet 2021, l’entité avec qui vous traitez peut être titulaire d’un permis de l’ARSF en tant que maison de courtage ou inscrite auprès de la CVMO en tant que courtier.
• Si vous êtes un client emprunteur autorisé et que vous voulez investir dans un PHCNA à compter du 1er juillet 2021, l’entité qui agit en votre nom doit être titulaire d’un permis de l’ARSF en tant que maison de courtage.

• Veuillez vous adresser à InfoCentre à l’adresse contactcentre@fsrao.ca pour obtenir de plus amples renseignements.