Proposition d’orientation sur les nouvelles exigences relatives à la délivrance de permis des agents et courtiers en hypothèques

Dix-sept intervenants ont formulé des commentaires :

  1. Marcus Rener Beltran – Mortgage Architects Experts
  2. Scott Coates – KingSett Mortgage Corporation
  3. Teresa Di Franco – Mortgage Architects Experts
  4. Sean Donohue – Professionnels hypothécaires du Canada
  5. Samantha Gale – Canadian Association of Private Lenders (CAPL)
  6. Carla Gervais – The Mortgage Advisors
  7. Angela Jenkins – Select Mortgage Corporation
  8. Razi Khan – Pegasus Mortgage Lending
  9. David Mandel – First Source Mortgage Corporation
  10. Adrian Markiewicz – Morcan Financial
  11. Aman Marok
  12. Association des compagnies d’assurance hypothécaire et titres du Canada (ACAHTC)
  13. Professionnels hypothécaires du Canada (PHC)
  14. Scarlett
  15. Kuldip Sharma – Expert Financial Corp
  16. Julie Sheremeto – The Mortgage Advisors
  17. Frank Van Bodegom – Verico The Mortgage Station

Vous trouverez ci-dessous un résumé des commentaires reçus et des réponses de l’ARSF.

Tableau 1 : Commentaires des intervenants et réponses de l’ARSF

Objet Résumé des commentaires des intervenants Réponse de l’ARSF

Soutien aux nouvelles exigences proposées relatives à l’octroi de permis

  • Les intervenants ont indiqué un soutien général aux nouvelles exigences proposées relatives à l’octroi de permis :
    • La CAPL a fait remarquer : « Nous soutenons pleinement les objectifs du ministère des Finances et de l’Autorité pour protéger les consommateurs de transactions hypothécaires privées en créant une formation spécialisée obligatoire et des normes de pratique pour les prêts hypothécaires privés par le déploiement de nouvelles catégories de permis ».
    • MPC a noté que : « Nous soutenons les objectifs que les changements proposés visent à atteindre, et nous sommes généralement favorables aux nouvelles catégories proposées de permis, soit l’agent en hypothèques de niveau 1, l’agent en hypothèques de niveau 2 et le permis de maison de courtage d’hypothèques, telles qu’affichées par l’ARSF. »
    • L’ACAHTC a également convenu de la « nécessité de veiller à ce que les différentes catégories de prêts, ainsi que les risques et les avantages qui y sont associés, soient bien comprises par ceux qui travaillent directement avec les emprunteurs et les conseillent. »

Nous remercions les intervenants pour leur soutien.

Efficacité des nouvelles catégories de permis pour faire face aux risques liés aux prêts privés 

  • L’établissement de plusieurs catégories de permis ne contribuera pas à résoudre les problèmes entourant l’espace des prêts privés.
  • Ces derniers couvrent un large éventail de transactions et sont déjà fortement réglementés au sein du secteur du courtage.

Les commentaires des intervenants reçus au cours de l’examen de 2019 de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la « Loi ») ont indiqué que les titulaires de permis qui travaillent avec des prêteurs hypothécaires privés et qui réunissent des capitaux ont besoin d’un ensemble précis de compétences, qui devraient être reflétées dans les exigences en matière de permis et de formation.

 

Les catégories de permis comprennent des exigences améliorées qui répondent à la nécessité pour les agents et les courtiers en hypothèques de niveau 2 de posséder une formation, des connaissances et une expérience supplémentaires en matière d’hypothèques privées. Cela permettra de s’assurer que les titulaires de permis disposent de l’expertise appropriée pour recommander des produits qui répondent aux besoins des consommateurs, et que des mesures raisonnables sont prises pour bien comprendre, évaluer et informer les consommateurs de tout risque associé aux prêts hypothécaires privés ou aux placements hypothécaires.

 

Les nouvelles exigences soutiennent les résultats suivants :

  • des exigences en matière de formation et de compétences qui correspondent mieux aux activités du marché hypothécaire;
  • une meilleure protection des consommateurs, car les emprunteurs et les prêteurs ou les investisseurs reçoivent des niveaux appropriés d’information et de recommandations pour prendre des décisions éclairées concernant leurs prêts hypothécaires ou placements hypothécaires;
  • une confiance accrue dans l’industrie du courtage hypothécaire, car les titulaires de permis sont préparés à leur carrière dans le secteur du courtage hypothécaire.

Catégories de permis

  • Les catégories de permis ne devraient pas être distinctes, un courtier devrait être capable de répondre à tous les besoins d’un client.
  • Les catégories de permis n’empêcheront pas l’agent en hypothèques de niveau 1 de solliciter et de conseiller les consommateurs en matière d’hypothèques privées.

En vertu des nouvelles catégories de permis, les courtiers en hypothèques doivent satisfaire aux nouvelles exigences en matière de formation, ce qui leur permet de répondre à tous les besoins d’un client (p. ex., un prêt hypothécaire d’une institution financière, d’un prêteur agréé par la Société canadienne d’hypothèques et de logement [SCHL] en vertu de la Loi nationale sur l’habitation [LNH] ou d’un prêteur privé).

 

La page 5 et l’annexe 1 de la ligne directrice décrivent comment les agents et les courtiers en hypothèques de niveau 2 peuvent faire participer des agents en hypothèques de niveau 1 à des transactions hypothécaires privées à des fins de formation. L’agent ou le courtier en hypothèques de niveau 2 sont responsables de ces transactions auprès des clients.

 

L’ARSF attend des maisons de courtage et de leurs courtiers principaux qu’ils mettent en place des processus et des contrôles pour s’assurer que leurs courtiers et agents agissent dans le contexte des activités autorisées par leur permis. L’ARSF évaluera, par l’entremise d’une supervision, l’efficacité de ces processus et contrôles.

Types de prêteurs par catégorie de permis 

  • Les prêts hypothécaires financés par une société de placement hypothécaire (SPH) ne doivent pas être considérés comme des « prêts privés » puisque la SPH, dans le cadre de ses activités normales, gère les relations avec les investisseurs et assure la diversification des placements de fonds dans des investissements hypothécaires au nom des investisseurs. Bon nombre des risques associés aux prêts privés que la formation et la certification par l’introduction de l’agent hypothécaire de niveau 2 sont censées aborder ne sont pas présents avec les prêts par les SPH.
  • Les prêteurs des agents de niveau 1 pourraient également inclure les prêteurs privés agréés par les sociétés privées d’assurance prêt hypothécaire inclus en vertu de la Loi sur la protection de l’assurance hypothécaire résidentielle (LPAHR).
  • Il existe une différence potentielle entre la description du permis d’agent en hypothèques de niveau 1 fournie dans la ligne directrice et la description fournie à l’alinéa 5.01(3)(1) de l’ébauche des modifications proposées au Règlement de l’Ontario 409/07. C’est-à-dire :
    • le règlement stipule que les agents en hypothèques de niveau 1 sont autorisés à négocier ou à effectuer des transactions hypothécaires exclusivement avec des prêteurs qui sont des institutions financières ou des prêteurs agréés en vertu de la Loi nationale sur l’habitation (LNH). 
    • la ligne directrice indique que les agents en hypothèques de niveau 1 sont autorisés à faire le courtage ou à négocier des hypothèques fournies par des institutions financières et des prêteurs agréés par la SCHL 

Le permis d’agent en hypothèques de niveau 1 autorise les titulaires de permis à faire le courtage et à négocier des hypothèques exclusivement avec des prêteurs qui sont :

  • des institutions financières, telles que définies à l’article 1 de la Loi sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques et 
  • agréés par la SCHL en vertu de la LNH.

 

Cette approche de la catégorisation des prêteurs est transparente et efficace. Les listes des institutions financières et des prêteurs agréés par la LNH sont accessibles au public. Les entités doivent répondre à des critères rigoureux définis par la loi fédérale pour se qualifier en tant qu’institution financière ou prêteur agréé en vertu de la LNH. Ces critères comprennent des directives rigoureuses en matière de souscription.

 

Les lignes directrices de souscription des entités de placement hypothécaire (EPH), qui comprennent les sociétés de placement hypothécaire (SPH), varient et ne sont pas évidentes. Les prêts hypothécaires privés devraient être négociés par des titulaires de permis ayant les compétences appropriées, étant donné que ces types de prêts hypothécaires peuvent ne pas être souscrits de la même manière que ceux offerts par les institutions financières et les prêteurs agréés en vertu de la LNH et peuvent comporter des modalités qui posent des risques inconnus aux consommateurs.

 

La ligne directrice a été modifiée afin de fournir une description du permis d’agent en hypothèques de niveau 1 qui s’aligne sur la description fournie dans l’alinéa 5.01(3)(1) de l’ébauche des modifications proposées au Règlement de l’Ontario 409/07.

Cours sur les hypothèques privées

  • La formation supplémentaire en matière de prêts privés ne devrait pas faire l’objet d’un cours distinct pour l’obtention du permis, mais devrait être ajoutée au programme du cours d’agent en hypothèques. Si le cours initial est beaucoup plus rigoureux et fonctionnel, cela peut atténuer une grande partie des problèmes.
  • Le cours actuel pour les courtiers est axé sur le rôle du courtier principal et sur la façon de lancer une société de courtage et ne couvre pas ce que la plupart des personnes qui suivent le cours pour les courtiers envisagent de faire. Le cours sur l’octroi de permis devrait être catégorisé comme suit :
    • Agent : Un cours actualisé sur les agents qui comprend davantage d’éléments pratiques (soumission des demandes, plus d’études de cas, etc.)
    • Courtier : Prêts privés, SPH et mentor/agents de formation
    • Courtier principal : Lancement d’une société de courtage 
  • Les programmes obligatoires devraient inclure des renseignements actualisés sur le risque accru de tentatives de fraude par l’entremise d’un prêteur privé, par rapport à un prêteur traditionnel, les pratiques exemplaires de vérification de l’identité et les exigences de diligence raisonnable, ainsi que les pratiques exemplaires pour détecter les signaux d’alarme.

Le gouvernement a ordonné à l’ARSF d’augmenter et de rationaliser les normes éducatives et professionnelles pour les agents et les courtiers, conformément à la recommandation No 5 du Rapport sur l’examen de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques.

 

L’ARSF a adopté une approche stratégique et holistique pour atteindre ce but, qui comprend la réalisation des objectifs des nouvelles catégories de permis, afin que ces catégories reflètent les pratiques uniques des différents segments du marché hypothécaire, tout en minimisant le fardeau réglementaire pour ceux qui font le courtage et le négoce des hypothèques traditionnelles. Pour équilibrer ces buts et objectifs, l’ARSF a pris et prend encore les mesures suivantes :

  • En reconnaissance du fait que l’ensemble de l’industrie bénéficiera d’une meilleure compréhension des prêts privés, pour le cycle d’octroi de permis du 1er avril 2022, le programme de formation continue inclura les prêts privés.
  • En novembre 2021, l’ARSF a adopté les Normes de formation et d’accréditation du Conseil canadien des autorités de réglementation des courtiers hypothécaires (CCARCH). L’ARSF a récemment terminé son examen pour s’assurer que les cours des fournisseurs de formation répondent aux normes du CCARCH.
  • L’ARSF a travaillé activement avec d’autres membres du CCARCH pour mettre à jour les Competencies and Curriculum for Mortgage Agents and Brokers du CCARCH (compétences et programme d’études pour les agents et les courtiers en hypothèques) qui seront mis en œuvre en Ontario. 
  • Le CCARCH s’engage à revoir régulièrement ses normes et compétences en matière de formation et d’accréditation ainsi que son programme d’études.

 

Le nouveau cours sur les prêts hypothécaires privés s’alignera sur les Private Lending Competencies and Curriculum du CCARCH (compétences et programme d’études en matière de prêts privés) Le résultat du cours consiste à améliorer les connaissances des titulaires de permis sur le cadre réglementaire, les processus de transaction et les risques associés aux prêts hypothécaires privés.

 

L’ARSF tiendra compte des commentaires reçus dans le cadre de la consultation au moment d’approuver le nouveau cours sur les hypothèques privées et de réviser les programmes d’études des agents et des courtiers.

Examen d’équivalence

  • La date limite pour passer l’examen d’équivalence devrait être antérieure à la date limite pour remplir les nouvelles exigences en matière de formation. Avec cette approche, les titulaires de permis auront le temps de suivre le cours sur les prêts hypothécaires privés en cas d’échec.
  • Une autre option consiste à reporter les dates d’achèvement du cours sur les hypothèques privées ou de l’examen d’équivalence.

Sur la base de ces commentaires, l’ARSF a révisé la date limite pour que les candidats admissibles puissent passer l’examen de l’examen d’équivalence, soit du 31 octobre 2023 au 31 mars 2024. L’examen d’équivalence ne peut être tenté qu’une seule fois; les personnes qui ne le réussissent pas doivent suivre un cours sur les prêts hypothécaires privés.

Demandes de dispositions relatives au maintien de droits acquis

  • Il devrait y avoir des règles relatives au maintien de droits acquis ou à l’exonération pour ceux qui sont déjà titulaires d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques depuis au moins 5 ou 10 ans.
  • Le statut actuel de niveau 2 de tous les courtiers et agents devrait être reconnu de manière appropriée et les courtiers et agents devraient, en conséquence, être considérés comme « bénéficiant d’un droit acquis » à la hauteur d’un permis de niveau 2. L’ARSF peut veiller à ce que les titulaires de permis actuels bénéficiant de droits acquis soient mis à jour sur les questions relatives aux prêteurs privés au moment du renouvellement, par l’entremise d’une formation continue obligatoire.

En mettant en œuvre les nouvelles catégories de permis, l’ARSF veille à s’aligner sur ses objectifs statutaires qui comprennent la promotion de normes élevées de conduite des activités et la protection des droits et des intérêts des consommateurs. Ce faisant, l’ARSF veut s’assurer que tous les titulaires de permis qui font du courtage et du négoce d’hypothèques privées répondent aux exigences en matière de compétences.

 

En reconnaissance du fait que de nombreux participants de l’industrie possèdent les compétences et l’expérience en matière de transactions hypothécaires privées, les personnes qui ont cinq ans ou plus d’expérience continue ont la possibilité de passer un examen d’équivalence du cours sur les prêts hypothécaires privés de prêteurs agréés par l’ARSF plutôt que de suivre le cours sur les prêts hypothécaires privés.

Demande de clarté sur la mobilité des travailleurs

  • Un intervenant a fait remarquer que l’inclusion d’une ligne directrice sur la façon dont les permis délivrés par d’autres territoires de compétences canadiens doivent être pris en compte par le nouveau système à niveaux de l’Ontario est tout à fait appropriée.

Les exigences pour les personnes titulaires d’un permis dans une province ou un territoire canadien autre que l’Ontario qui demandent un permis en Ontario seront affichées sur le site Web de l’ARSF dans un proche avenir. 

Préoccupations concernant les exonérations de permis pour les employés de banque

  • Les banques ne doivent pas continuer à être exonérées des exigences en matière de permis.
  • La province doit envisager une plus grande surveillance des employés des institutions financières sous réglementation fédérale qui font usage de produits hypothécaires d’entités autres que leur employeur, car les consommateurs ne sont pas clairement protégés par la Loi sur les banques ou la Loi sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques

La recommandation n° 4 du Rapport sur l’examen de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques recommande le maintien des exonérations de permis actuelles en vertu de la Loi sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques. La recommandation notait ce qui suit : 

 

« Enfin, nous avons reçu des rétroactions, tant positives que négatives, à l’égard de l’exonération de permis pour les employés d’institutions financières. Les institutions financières qui sont exonérées de permis en vertu de la Loi sont réglementées en vertu d’autres lois, tant fédérales que provinciales, en ce qui a trait à leurs activités hypothécaires, ainsi qu’à leurs opérations en général relativement aux pratiques du marché. Le retrait de cette exonération créerait un chevauchement réglementaire et un dédoublement qui pourraient augmenter les coûts et réduire les choix pour les consommateurs, ce qui ne serait pas conforme aux objectifs du présent examen. Toutefois, le ministère des Finances devrait entamer des discussions avec l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) afin d’assurer que les consommateurs reçoivent un traitement uniforme, qu’ils obtiennent leur prêt hypothécaire d’un courtier ou agent hypothécaire réglementé par la province ou d’un employé d’une banque réglementée par le gouvernement fédéral. »

Autres commentaires hors du cadre de cette initiative

  • La cybermenace et la terreur sont des menaces actuelles, mais elles sont négligées par le secteur hypothécaire. Les courtiers et administrateurs de prêts hypothécaires doivent apprendre à évaluer les éléments d’une cyberviolation, à déterminer un plan d’intervention et à comparer les résultats.
  • Une action est nécessaire pour mettre fin au financement privé par des agents privés non agréés.
  • Il est temps que les exigences en matière de surveillance et de formation soient étendues aux gestionnaires et aux employés des SPH. Les employés des SPH qui ont un contact direct avec les investisseurs et les emprunteurs ou qui prennent des décisions liées aux politiques et aux procédures de la SPH devraient être titulaires d’un permis ou être tenus de suivre au minimum la même formation et les mêmes conditions préalables à l’obtention d’un permis que les courtiers et agents en hypothèques de niveau 2.

En avril 2022, le Conseil canadien des autorités de réglementation des courtiers hypothécaires (CCARCH) a publié une ébauche de ligne directrice de directives sur la préparation à la cybersécurité aux fins de consultation publique. La ligne directrice expose les principes destinés à aider les courtiers en hypothèques à mieux protéger les données numériques de leurs clients. Parallèlement à cette publication, l’ARSF a procédé à une consultation sur la ligne directrice proposant d’adopter l’ébauche de ligne directrice de directives sur la préparation à la cybersécurité du CCARCH dans son cadre réglementaire.

 

Les transactions effectuées par des agents et des courtiers agréés offrent une protection aux consommateurs individuels. Si l’ARSF soupçonne une activité non autorisée, elle a le pouvoir :

  • de demander ou d’effectuer des requêtes et de mener des examens sur les affaires et les activités de la personne ou de l’entité;
  • de demander aux tribunaux une ordonnance permettant d’inspecter les locaux commerciaux de la personne ou de l’entité;
  • de délivrer une ordonnance d’assignation pour produire des renseignements sous serment afin de déterminer si une personne ou une entité se conforme à une exigence établie en vertu de la Loi sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques;
  • d’émettre une ordonnance de conformité à une personne ou à une entité pour qu’elle cesse de commettre un acte ou de suivre une ligne de conduite ou qu’elle accomplisse les actes nécessaires pour remédier à la non-conformité à la Loi sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques;
  • d’émettre une ordonnance de gel des avoirs à une personne ou à une entité qui ne s’est pas conformée à une ordonnance de conformité;
  • d’imposer une sanction administrative pécuniaire pour promouvoir le respect de la Loi sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques ou pour empêcher une personne ou une entité de tirer un avantage économique, directement ou indirectement, de la contravention ou du non-respect des exigences de la Loi sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques.

 

L’ARSF n’a pas le pouvoir, en vertu de la Loi sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, de réglementer la gestion des hypothèques par les gestionnaires de SPH. 

 

Lorsqu’une SPH prête directement aux emprunteurs, elle doit être agréée en tant que maison de courtage d’hypothèques et être réglementée par l’ARSF en tant que telle. Lorsqu’une SPH prête ou négocie des prêts hypothécaires par l’intermédiaire d’un tiers, ce dernier doit être agréé en tant que maison de courtage auprès de l’ARSF.

 

La distribution de parts ou d’actions de la SPH et l’interaction connexe avec les investisseurs relèvent de la compétence de la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario.