Rapport sur les déclarations annuelles des maisons de courtage d’hypothèques et des administrateurs d’hypothèques pour 2022

À propos de l’ARSF

L’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (ARSF) est un organisme de réglementation indépendant créé pour améliorer la protection des consommateurs et des bénéficiaires de régimes de retraite en Ontario.

L’ARSF est autofinancée et capable de réagir au rythme dynamique de l’évolution du marché de l’industrie et des attentes des consommateurs.

À propos de la déclaration annuelle

Cette déclaration résume les informations fournies dans la déclaration annuelle (DA) de 2022 par les maisons de courtage d’hypothèques et les administrateurs d’hypothèques titulaires d’un permis concernant leurs activités commerciales au cours de l’année civile 2022.

La DA recueille des renseignements sur les volumes d’activité, les pratiques, les contrôles internes et les conditions du marché des maisons de courtage et des administrateurs d’hypothèques pendant une année civile.

En vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (LMCHPHAH), la totalité des maisons de courtage et des administrateurs d’hypothèques titulaires d’un permis doivent déposer la DA au plus tard le 31 mars de chaque année avec les données de l’année civile précédente, même s’ils n’ont pas fait d’affaires pendant l’année en question. Les maisons de courtage et les administrateurs d’hypothèques qui n’ont pas déposé leur DA au plus tard le 31 mars ont fait l’objet de pénalités administratives sommaires ou d’autres mesures d’application de la loi.

Les dépôts de DA aident l’ARSF à mieux comprendre le secteur du courtage hypothécaire dans son ensemble et à évaluer la conformité globale des maisons de courtage et des administrateurs d’hypothèques avec la LMCHPHAH et les lignes directrices de l’ARSF.

L’ARSF utilise sa compréhension des activités commerciales, de la culture de conformité et des tendances de marché du secteur pour guider ses mesures de protection des consommateurs, l’orientation de ses politiques, le besoin de lignes directrices pour clarifier les exigences réglementaires et la prise de mesures réglementaires lorsqu’il existe de preuves de non-conformité.

L’ARSF peut signaler une entité à examiner sur la base d’une évaluation des risques des éléments de données déclarés dans la DA. Lorsque les résultats de l’examen révèlent des cas de non-conformité, l’ARSF peut prendre des mesures d’application de la loi, le cas échéant. Celles-ci peuvent comprendre des lettres d’avertissement, des conditions relatives au permis, la suspension ou la révocation du permis et des sanctions administratives pécuniaires. Des cas répétés de non-conformité entraîneraient des mesures d’application progressives. Les mesures d’application de la loi peuvent être publiées conformément à la Ligne directrice sur la communication transparente des mesures d’exécution de l’ARSF.

La totalité des maisons de courtage et des administrateurs d’hypothèques titulaires d’un permis doivent satisfaire à leurs obligations légales en vertu de la LMCHPHAH. L’ARSF encourage les maisons de courtage et les administrateurs titulaires de permis à consulter la section Courtage d’hypothèques de son site Web afin d’obtenir de plus amples renseignements sur leurs obligations légales.

À propos du Rapport sur les déclarations annuelles des maisons de courtage d’hypothèques et des administrateurs d’hypothèques pour 2022

Le Rapport sur les DA de 2022 (« rapport ») fournit une vue d’ensemble des activités commerciales des secteurs du courtage et de l’administration d’hypothèques basées sur les données recueillies auprès des maisons de courtage et des administrateurs par l’entremise de la DA de 2022.

Les données de 2022 reflètent les réponses des DA provenant de :

• 1 152 maisons de courtage d’hypothèques (par rapport à 1 171 maisons de courtage en 2021)
• 213 administrateurs d’hypothèques (par rapport à 213 administrateurs en 2021)

Le taux de conformité du dépôt (c.-à-d. le nombre de titulaires de permis tenus de déposer la DA^[1] qui l’ont fait avant le 31 mars) en 2022 était de :

• 87 % pour les maisons de courtage d’hypothèques
• 76 % pour les administrateurs d’hypothèques

Le présent rapport met l’accent sur le volume des activités commerciales (p. ex., nombre et valeur des hypothèques par type d’hypothèque et de prêteur). Il fournit aux titulaires de permis et à l’ARSF des perspectives clés sur les données issues des segments de marché du courtage d’hypothèques. Un résumé des réponses agrégées à toutes les questions de la DA se trouve en annexe A.

Aperçu des maisons de courtage d’hypothèques

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Courtiers titulaires de permis, agents titulaires de permis et autres employés

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Observations principales

Maisons de courtage d’hypothèques

• La valeur totale en dollars des prêts hypothécaires négociés a diminué de 1,5 % d’une année sur l’autre en 2022, après trois années consécutives de croissance à deux chiffres de la valeur monétaire entre 2019 et 2021. Le nombre total de prêts hypothécaires négociés a diminué de 1,3 % d’une année sur l’autre en 2022. Il s’agit de la première baisse consécutive d’une année sur l’autre du nombre d’opérations effectuées par les courtiers depuis 2017.
• La baisse de l’activité hypothécaire en 2022 reflète la baisse de la demande de prêts hypothécaires en raison de la hausse des taux d’intérêt qui a alimenté l’augmentation des coûts d’emprunt et une baisse des ventes et des prix des biens immobiliers à partir de 2021. Néanmoins, les prix à la fin de 2022 sont restés bien au-dessus des niveaux d’avant la COVID-19.^[2]
• La Banque du Canada a relevé le taux d’escompte d’un total de 400 points de base (pb) en 2022 pour lutter contre l’inflation. Grâce à ces hausses de taux, il était plus coûteux pour les consommateurs et les entreprises d’emprunter de l’argent au moyen de prêts tels que les prêts hypothécaires. Cela a entraîné une diminution de l’activité immobilière vers la deuxième moitié de 2022 et une diminution de l’activité hypothécaire totale au cours de l’année civile 2022, alors que l’effet cumulatif des hausses de taux consécutives est entré en vigueur.
• En 2022, la valeur en dollars des prêts hypothécaires inversés et des marges de crédit hypothécaire a connu des augmentations notables de 161,4 % et 91 % par rapport à l’année précédente.
• Les banques sont restées la plus importante source de fonds hypothécaires pour le secteur, représentant 37,7 % de la valeur totale et 35,1 % du nombre total d’hypothèques négociées par des courtiers en 2022. Bien qu’il s’agisse des plus importants bailleurs de fonds, la part de marché des banques dans le secteur du courtage hypothécaire a connu une diminution considérable de 10 % du nombre total et de la valeur en dollars en 2022 par rapport à 2021.
• Dans la catégorie des prêteurs autres que les institutions non financières ou non traditionnels, le financement par les sociétés de financement hypothécaire (SFH) a diminué de 8,1 % en valeur monétaire. En revanche, les sociétés de placement hypothécaire (SPH) et les prêteurs autofinancés ont connu les plus fortes augmentations d’une année sur l’autre de la valeur en dollars des prêts hypothécaires financés, en hausse de 31,9 % et de 55,1 %, respectivement, en 2022.

Administrateurs d’hypothèques

• Le nombre total et la valeur totale en dollars des hypothèques administrées ont augmenté de 5,3 % à 6,2 % en 2022 par rapport à 2021.

Aperçu des maisons de courtage d’hypothèques

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Volume d’hypothèques

Le volume d’hypothèques fait référence au nombre et à la valeur des opérations hypothécaires déclarées par le secteur. Les données des DA de 2022 ont révélé les faits suivants concernant le volume d’hypothèques et les sources de financement en Ontario :

La valeur totale en dollars des hypothèques obtenues a diminué de 1,5 % en 2022, passant de 193 milliards de dollars en 2021 à 190,2 milliards de dollars, avec une baisse marginale du nombre d’hypothèques obtenues.

Le nombre total d’hypothèques obtenues a diminué de 1,3 %, passant de 346 165 en 2021 à 341 519 en 2022. Il s’agit de la première baisse depuis 2017.

La baisse du nombre de prêts hypothécaires est principalement attribuable au ralentissement du marché des hypothèques résidentielles en raison de la hausse des taux d’intérêt.

Hypothèques résidentielles

• La valeur en dollars des hypothèques résidentielles obtenues a augmenté marginalement de 0,7 %, passant de 149,2 milliards de dollars en 2021 à 150,2 milliards de dollars.
• Le nombre d’hypothèques résidentielles obtenues a diminué de 0,4 %, passant de 337 328 en 2021 à 336 070, reflétant le ralentissement des transactions immobilières en 2022 à la suite des hausses de taux d’intérêt de la Banque du Canada.
• Les hypothèques résidentielles représentent environ 79 % de la valeur totale des hypothèques négociées et 97,3 % du nombre total d’hypothèques négociées.
• La valeur moyenne d’une hypothèque résidentielle a augmenté, passant de 442 216 $ en 2021 à 446 918 $ en 2022.

Hypothèques commerciales

• La valeur en dollars des hypothèques commerciales obtenues a augmenté de 13 %, passant de 32,2 milliards de dollars en 2021 à 36,4 milliards de dollars. En raison de la valeur typiquement plus élevée des hypothèques commerciales, ces prêts représentaient environ 19,2 % de la valeur totale des hypothèques négociées et 1,4 % du nombre total d’hypothèques négociées.
• Le nombre d’hypothèques commerciales a augmenté de 4,4 %, passant de 4 797 en 2021 à 5 006 en 2022.

Autres^[3] hypothèques

• La valeur en dollars des autres hypothèques obtenues a augmenté de 333,1 % en 2022, passant de 820 millions de dollars en 2021 à 3,6 milliards de dollars. Bien que l’augmentation de la valeur en dollars des autres hypothèques ait été importante, la part de marché est relativement faible, représentant 1,9 % de la valeur totale en dollars des hypothèques.
• Le nombre d’autres hypothèques a augmenté de 65,3 %, passant de 268 en 2021 à 443 en 2022.

Hypothèques conventionnelles^[4]

• La valeur en dollars des hypothèques conventionnelles (résidentielles, commerciales et autres) a augmenté de 3 % en 2022, passant de 145,6 milliards de dollars en 2021 à 150 milliards de dollars. Le nombre d’hypothèques conventionnelles a diminué de 2,12 %, passant à 269 783 sur la même période.
• Le montant en dollars moyen des hypothèques conventionnelles a augmenté de 5,2 % en 2022, passant de 528 680 $ en 2021 à 556 090 $.

Hypothèques assurées et non assurées à rapport élevé

• La valeur des hypothèques assurées à rapport élevé a augmenté de 24 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 36,5 milliards de dollars, ce qui reflète principalement une augmentation de 21,4 % du nombre de ces hypothèques.
• Le montant en dollars moyen des hypothèques assurées à rapport élevé a augmenté de 2 % en 2022, passant de 555 859 $ en 2021 à 567 481 $.
• La valeur des hypothèques non assurées à rapport élevé a augmenté de 18,2 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 3,6 milliards de dollars, ce qui reflète une diminution de 3,3 % du nombre d’hypothèques non assurées.
• Le montant en dollars moyen des hypothèques non assurées à rapport élevé a augmenté de 22,3 % en 2022, passant de 403 409 $ en 2021 à 493 349 $.
• Les assureurs hypothécaires imposent une limite de 1 000 000 $ sur le prix d’achat d’une maison qu’ils assureront. Compte tenu de l’augmentation du prix des maisons, les maisons qui étaient autrefois admissibles à l’assurance–prêt hypothécaire n’y ont plus droit. Cela explique partiellement l’augmentation de la valeur des hypothèques non assurées à rapport élevé.

Classifications d’hypothèques secondaires

Les classifications d’hypothèques secondaires dans la DA ont pour but de nous aider à mieux comprendre certains segments du marché. Ces classifications dans la DA comprennent les types d’hypothèques suivants :

• Hypothèques syndiquées admissibles (HSA)
• Achat d’une première propriété
• Construction et aménagement
• Prêts hypothécaires inversés
• Prêts hypothécaires à risque^[5]
• Marges de crédit hypothécaire
• Hypothèques syndiquées non admissibles (HSNA)
• Prêts participatifs^[6]

Les classifications ci-dessus ne sont pas mutuellement exclusives. Autrement dit, une hypothèque peut être classée à la fois comme hypothèque pour l’achat d’une première propriété et comme prêt hypothécaire à risque, et elle sera comptabilisée dans ces deux classifications secondaires. En outre, certaines hypothèques peuvent ne pas entrer dans l’une des classifications secondaires (p. ex., il ne s’agit pas d’une hypothèque pour l’achat d’une première propriété, d’un prêt hypothécaire inversé ou d’une hypothèque de construction et d’aménagement, etc.). Les hypothèques qui ne font pas partie d’une des classifications secondaires sont toutefois incluses dans le nombre total d’hypothèques. Par conséquent, le volume total de la classification des hypothèques secondaires peut ne pas correspondre au total pour toutes les hypothèques.

• Il y a eu de fortes augmentations dans les prêts hypothécaires inversés et les marges de crédit hypothécaire en 2022 par rapport à 2021.
  • La valeur des prêts hypothécaires inversés a augmenté de 161,4 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 701,1 millions de dollars. Le nombre a augmenté de 52,6 % sur la même période, passant à 1 277 (augmentation de 149 % depuis 2017).
  • La valeur des marges de crédit hypothécaire a augmenté de 91 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 6,7 milliards de dollars. Le nombre de marges de crédit hypothécaire a augmenté de 81,1 % sur la même période, passant à 17 922 (augmentation de 98 % depuis 2017).
  • Ces tendances à la hausse reflètent probablement le fait que les propriétaires tirent parti de l’augmentation de la valeur de leur maison pour atteindre divers objectifs (p. ex., vieillir à la maison, donner une mise de fonds aux enfants ou aux petits-enfants, faire des rénovations, subventionner les coûts des activités quotidiennes en raison de l’inflation).
  • La valeur des HSA a diminué de 60,1 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 1,5 milliard de dollars. Le nombre de HSA a diminué de 62,4 % pendant la même période, passant à 2 522. Il s’agit d’un fort renversement par rapport aux gains réalisés dans cette catégorie de 2020 à 2021.

• La valeur des hypothèques de construction et d’aménagement a augmenté de 15,8 %, passant à 11,7 milliards de dollars en 2022 par rapport à 2021. Le nombre d’hypothèques de construction et d’aménagement a augmenté de 17,6 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 2 073.
• La valeur des hypothèques pour l’achat d’une première propriété a diminué de 16 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 23,9 milliards de dollars. Le nombre d’hypothèques pour l’achat d’une première propriété a diminué de 21,2 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 45 738. Ces données correspondent aux taux d’intérêt élevés et à l’incertitude de l’environnement de marché au cours de l’année de déclaration 2022.
• La valeur des prêts hypothécaires à risque a augmenté de 12,6 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 9,1 milliards de dollars. Le nombre de prêts hypothécaires à risque a connu une légère augmentation de 1,7 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 22 391.

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Sources de prêts

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Institutions financières

Malgré une augmentation du nombre de maisons de courtage utilisant les banques pour financer des prêts hypothécaires, la part de marché des hypothèques négociées financées par les institutions financières a diminué en 2022, cédant la part de marché aux prêteurs non traditionnels. Cela reflète probablement l’augmentation du coût d’emprunt qui empêche certains emprunteurs d’être admissibles à un prêt hypothécaire auprès d’une banque.

Banques

Les banques sont restées la principale source de financement des hypothèques négociées en nombre et en valeur en dollars en 2022.

Les banques représentaient 37,1 % de la valeur totale et 35,1 % du nombre total d’hypothèques négociées en 2022.

La valeur des hypothèques financées par les banques a diminué de 17,7 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 69,7 milliards de dollars, tandis que le nombre d’hypothèques financées par ces institutions financières a diminué de 22,6 %, passant à 119 072 en 2022.

Le nombre de maisons de courtage qui utilisent les banques pour financer les hypothèques a augmenté de 7,9 %, passant de 633 en 2021 à 683 en 2022.

Caisses populaires

La valeur des hypothèques financées par les caisses populaires a augmenté de 4,1 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 7,3 milliards de dollars, tandis que le nombre d’hypothèques financées par les caisses populaires a diminué de 3 % en 2022, passant à 11 109.

Le nombre de maisons de courtage qui utilisent les caisses populaires pour financer les hypothèques a diminué de 4,7 %, passant de 365 en 2021 à 348 en 2022.

Compagnies d’assurance

La valeur des hypothèques financées par les compagnies d’assurance a diminué de 8,3 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 1,7 milliard de dollars, tandis que le nombre d’hypothèques financées par les compagnies d’assurance a diminué de 17,4 %, passant à 333 en 2022.

Le nombre de maisons de courtage qui utilisent les compagnies d’assurance pour financer les hypothèques a diminué de 10,9 %, passant de 46 en 2021 à 41 en 2022.

Sociétés de fiducie

La valeur des hypothèques financées par les sociétés de fiducie a augmenté de 16,2 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 9,5 milliards de dollars, tandis que le nombre d’hypothèques financées par les sociétés de fiducie a diminué de 5,1 %, passant à 15 192 en 2022.

Le nombre de maisons de courtage qui utilisent les sociétés de fiducie pour financer les hypothèques a augmenté de 12,8 %, passant de 376 en 2021 à 424 en 2022.

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Prêteurs autres que les institutions financières/non traditionnels

Les prêteurs autres que les institutions financières/non traditionnels sont généralement des entités (et des particuliers) qui n’offrent pas de services de dépôt. Ils fournissent des hypothèques aux consommateurs par l’entremise du secteur du courtage d’hypothèques.

L’ARSF recueille certains renseignements concernant les prêts non traditionnels par l’entremise de la DA. Les maisons de courtage déclarent leur recours aux prêteurs non traditionnels, qui sont classés de la façon suivante dans la DA : SFH, Autofinancement (maisons de courtage d’hypothèques titulaires d’un permis qui financent leurs propres hypothèques), SPH, entités de placement hypothécaire (EPH), prêteurs privés (entités et particuliers) et Autre.

Les hypothèques syndiquées admissibles et les hypothèques syndiquées non admissibles ont été ajoutées dans la DA de 2022 pour saisir les opérations auxquelles participaient au moins deux prêteurs.

En 2022, les prêteurs autres que les institutions financières/non traditionnels ou non traditionnels ont gagné une part de marché importante des opérations hypothécaires dans le secteur du courtage hypothécaire, ce qui peut s’expliquer par le resserrement des règles de prêt par les banques et la SCHL.

Sociétés de financement hypothécaire^[7]

Les SFH ont été introduites comme catégorie de prêteurs autres que les institutions financières/non traditionnels dans la DA de 2019. Avant 2019, l’ARSF a constaté que les maisons de courtage d’hypothèques déclaraient des financements par l’intermédiaire des SFH dans diverses catégories de prêteurs (c’est-à-dire qu’elles ne les déclaraient pas systématiquement dans une seule catégorie de prêteurs). L’ajout des SFH comme catégorie distincte de prêteurs permettra de mieux comprendre les prêts effectués par les SFH sur le marché. Ces prêteurs sont typiquement des maisons de courtage en hypothèques titulaires d’un permis qui effectuent des prêts hypothécaires en utilisant leurs propres fonds.

En 2022, la valeur des hypothèques financées par les SFH a diminué de 8,1 % par rapport à 2021, passant à 27,9 milliards de dollars. Le nombre d’hypothèques financées par ces entités a diminué de 9,7 % par rapport à 2021, passant à 60 125. Les hypothèques financées par les SFH proviennent généralement de courtiers, mais certaines proviennent directement de clients. Ces hypothèques ont tendance à être groupées et vendues à des institutions financières réglementées. Par conséquent, elles doivent respecter les règles relatives aux prêts hypothécaires pour satisfaire aux exigences de leurs acheteurs institutionnels et de la Société canadienne d’hypothèques et de logement concernant l’assurance publique des hypothèques résidentielles. En raison de ces deux considérations, les SFH sont souvent considérées comme étant quasi réglementées^[8]. Ainsi, le déclin de leur activité est similaire au déclin de l’activité de la Banque.

Les SFH se classaient au troisième rang pour les hypothèques négociées en 2022. Les SFH représentaient 17,7 % (60 125) du nombre total d’hypothèques négociées en 2022, par rapport à une part de 19,5 % en 2021. De même, leur part de la valeur totale des hypothèques a diminué à 14,8 % (27,9 milliards de dollars) en 2022, par rapport à 16,7 % en 2021.

Le nombre de maisons de courtage qui ont indiqué avoir utilisé des SFH a augmenté de 7,8 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 499.

Autofinancement^[9]

En 2022, la valeur des hypothèques autofinancées par les maisons de courtage a augmenté de 55 1 par rapport à 2021, passant à 34,2 milliards de dollars. Le nombre d’hypothèques financées par ces titulaires de permis a augmenté de 59,8 % par rapport à 2021, passant à 88 772.

L’autofinancement a retrouvé sa position de deuxième source de fonds hypothécaires en importance en 2022 après l’avoir perdue en 2021. L’autofinancement représentait 26,2 % du nombre total et 18,2 % de la valeur totale des hypothèques en 2022 par rapport à des parts de marché respectives de 16,2 % et 12,1 % en 2021.

Le nombre de maisons de courtage déclarant l’autofinancement a diminué de 6,7 % en 2021 par rapport à 2021, passant à 83^[10].

Sociétés de placement hypothécaire^[11]

En 2022, la valeur des hypothèques financées par les SPH a augmenté de 31,9 % par rapport à 2021, passant à 10,7 milliards de dollars. Le nombre d’hypothèques financées par les SPH a augmenté de 14,6 % par rapport à 2021, passant à 17 440.

De même, la part de marché de la valeur du total des hypothèques financées par les SPH a augmenté à 5,1 % en 2022, par rapport à 4,4 % en 2021. Leur part de la valeur totale des hypothèques a augmenté à 5,7 % en 2022, par rapport à 4,5 % en 2021. Cela suggère qu’un nombre croissant de courtiers ou d’emprunteurs se sont tournés vers les SPH pour le financement de prêts de moindre valeur.

Le nombre de maisons de courtage utilisant des SPH en 2021 a augmenté de 7,8 % par rapport à 2021, passant à 471.

L’analyse des noms des SPH utilisées par les maisons de courtage indique que plus de 200 SPH différentes ont financé des hypothèques en 2022.

Entités de placement hypothécaire^[12]

Les EPH ont été introduites comme catégorie de prêteurs non bancaires dans la DA de 2021. Avant 2021, l’ARSF a constaté que les maisons de courtage d’hypothèques déclaraient des financements par l’intermédiaire des EPH dans les catégories de prêteurs privés et de prêteurs SPH.

L’ajout des EPH comme catégorie distincte de prêteurs permettra de mieux comprendre les prêts effectués par cette catégorie de prêteurs sur le marché.

En 2022, les EPH ont financé des hypothèques d’une valeur de 7,7 milliards de dollars, représentant environ 4,1 % du total des transactions effectuées par les courtiers hypothécaires.

Le nombre de maisons de courtage utilisant des EPH en 2021 a augmenté de 20,9 % par rapport à 2021, passant à 110.

Prêteurs privés^[13]

La valeur des hypothèques financées par les prêteurs privés (particuliers et entités) a connu une légère diminution de 0,3 % en 2022 par rapport à 2021, restant à 6,8 milliards de dollars, en dépit d’une augmentation de 3,4 % du nombre d’hypothèques qu’ils ont financées en 2022, qui est passé à 15 869.

La part du financement par les prêteurs privés a diminué légèrement en 2021 par rapport à 2021 (à 3,6 % de la valeur totale et 4,7 % du nombre total d’hypothèques).

Le nombre de maisons de courtage qui utilisaient des prêteurs privés a diminué de 2,2 % en 2022, passant de 504 en 2021 à 515.

L’analyse des noms des prêteurs privés utilisés par les maisons de courtage pour financer des hypothèques indique qu’il y avait plus de 2 200 prêteurs privés différents en 2022. Plus de 72 % de ceux-ci étaient des noms de particuliers (par rapport aux entités).

Bien que les prêts hypothécaires financés par les SPH et les prêteurs privés ne représentent pas une part importante du marché total, compte tenu de leurs pratiques de souscription non réglementées, les priorités en matière de supervision de l’ARSF pour 2022-2023 comprenaient un examen des maisons de courtage qui travaillent avec ces prêteurs non traditionnels. Par rapport aux hypothèques des institutions financières, les hypothèques des prêteurs non traditionnels ont généralement des rapports prêt/valeur ou prêt/revenu plus élevés. Ces prêteurs peuvent également être plus disposés à prêter à des emprunteurs moins résistants financièrement. L’ARSF continuera de surveiller ce segment dans le cadre de son plan de supervision pour 2023-2024 , afin de s’assurer que les courtiers et les agents évaluent correctement le caractère approprié de ces hypothèques non traditionnelles lorsqu’ils les présentent comme options aux clients.

Autres prêteurs^[14]

En 2022, la valeur des hypothèques financées par les autres prêteurs a diminué de 12,5 % par rapport à 2021, passant à 4,5 milliards de dollars. Le nombre d’hypothèques financées par ces prêteurs a augmenté de 74,3 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 2 723.

Parts en pourcentage par type de prêteur

Sous-ensemble des prêts privés 2022

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Type de prêteur par valeur en dollars et part de marché (2020 à 2022)

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Hypothèques syndiquées non admissibles

À compter du 1^er juillet 2021, la surveillance réglementaire de certains placements hypothécaires syndiqués non admissibles (PHSNA) a été transférée à la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario (CVMO). Autrement dit, toute nouvelle transaction de PHSNA avec des investisseurs ou des prêteurs qui sont des clients non autorisés relève de la CVMO à compter de cette date, et l’ARSF conserve la surveillance de nouvelles transactions de PHSNA avec des investisseurs ou des prêteurs qui sont des clients autorisés, sauf en cas d’exemptions précises.

Par conséquent, les maisons de courtage doivent déclarer et fournir des mises à jour sur les données précises concernant leurs transactions de PHSNA qui ont eu lieu avant le 30 juin 2021.

Entre le 1_er janvier 2022 et le 31 décembre 2022 :

• 46 maisons de courtage ont déclaré avoir négocié des PHSNA (par rapport à 50 pendant l’année civile 2021).
• Ces maisons de courtage ont déclaré avoir négocié 1 105 PHSNA, pour une valeur totale de 11,6 milliards de dollars. Cela se compare à 994 PHSNA d’une valeur totale de 7,4 milliards de dollars pendant l’année civile 2021 (d’une année sur l’autre).
• Environ 93 % de ces PHSNA étaient des prêts hypothécaires de premier rang, 6,7 % étaient des prêts hypothécaires de deuxième rang et moins d’un demi-point de pourcentage étaient des prêts hypothécaires de troisième rang.
• 31 % de ces PHSNA garantissaient des propriétés en cours d’aménagement, 27 % garantissaient des propriétés productrices de revenus et 11 % garantissaient des terrains vacants.

L’ARSF a révisé sa méthode de supervision relative aux placements hypothécaires syndiqués non admissibles auprès de clients autorisés et aux anciens placements hypothécaires syndiqués non admissibles (1^er juillet 2021) le 27 juin 2022. La révision a supprimé l’obligation de déposer les rapports^[15] trimestriels de données sur les PHSNA auprès de l’ARSF et de réincorporer les données des PHSNA pour toute l’année civile dans la DA, ce qui a entraîné une augmentation d’une année sur l’autre des PHSNA déclarés.

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Aperçu des administrateurs d’hypothèques

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Principales observations – Administrateurs d’hypothèques

Le nombre d’administrateurs d’hypothèques est resté inchangé en 2022 par rapport à 2021, à 213.

Le nombre d’hypothèques administrées a augmenté de 6 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 876 454, et la valeur en dollars des hypothèques administrées a augmenté de 5,4 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 363,1 milliards de dollars.

Pour les hypothèques administrées sur des propriétés en Ontario, le nombre d’hypothèques en souffrance a augmenté de 121,2 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 2 303, et la valeur en dollars des prêts hypothécaires en souffrance a augmenté de 62,8 %, passant à 1,4 milliard de dollars. La part totale des hypothèques administrées en Ontario en souffrance par rapport au nombre d’hypothèques en 2022 était de 0,8 %. L’augmentation des hypothèques en souffrance pourrait être représentative des hausses de taux d’intérêt des hypothèques à taux variable et de la réduction générale de l’abordabilité subie par de nombreux emprunteurs en Ontario et dans l’ensemble du Canada.

25 % des administrateurs d’hypothèques (53) ont déclaré qu’ils administraient des PHSNA.

Le nombre de PHSNA administrés a diminué de 34,4 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 1 672, et la valeur en dollars des PHSNA administrés a augmenté de 51,7 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 16,1 milliards de dollars.

45 % des administrateurs d’hypothèques (95) ont déclaré qu’ils administraient des hypothèques privées (autres que des SPH).

Le nombre d’hypothèques privées (autres que des SPH) administrées a augmenté de 11,3 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 9 178, et la valeur en dollars des hypothèques administrées a augmenté de 36 % en 2022 par rapport à 2021, passant à 10,6 milliards de dollars.

Méthodologie

Période de déclaration : La période de déclaration de la DA de 2022 allait du 24 janvier 2022 au 31 mars 2022. Les soumissions reçues après le 19 juillet 2022 sont exclues de cette déclaration. Les données de la DA de 2022 reflètent les volumes de courtage et d’administration d’hypothèques pendant l’année civile 2022.

Détection des erreurs : Les modifications sont appliquées au niveau micro. Les données ont été soumises à des contrôles de qualité afin de détecter les erreurs qui semblent claires et évidentes ou très différentes des déclarations de l’année précédente. On a pris contact avec 61 maisons de courtage d’hypothèques et 42 administrateurs d’hypothèques présentant de tels écarts importants d’une année à l’autre à l’été 2023 pour vérifier l’exactitude des données et 85 % des maisons de courtage ont confirmé la présence d’erreurs dans leurs entrées pour la DA, alors que ce pourcentage était supérieur à 78 % pour les administrateurs.

Exactitude des données : Les données de la DA ont été recueillies auprès des maisons de courtage d’hypothèques (90 %) et des administrateurs d’hypothèques (87 %) titulaires d’un permis qui étaient tenus de déposer une DA pour 2022. Les entités ont déposé leur DA par voie électronique. Les données des DA peuvent faire l’objet d’erreurs humaines pendant la saisie.

Les renseignements figurant dans les DA font l’objet de contrôles de validation des données et à un suivi de l’ARSF auprès des maisons de courtage et des administrateurs, le cas échéant. Pour valider les données globales recueillies dans la DA, une analyse comparative est effectuée par rapport à des sources de données externes telles que l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), Teranet, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et Statistique Canada.

Annexe

Données de l’annexe [XLSX]

^[1] Le dénominateur exclut le nombre de titulaires de permis qui ont remis leur permis.
^[2] ACI, Rapport annuel 2022
^[3] Les autres hypothèques sont celles qui ne sont pas incluses dans les hypothèques résidentielles ou commerciales (p. ex., fermes d’agrément, terrains nus non aménagés).
^[4] Dans la DA de 2022, une hypothèque conventionnelle est définie comme ayant un rapport prêt/valeur inférieur ou égal à 80 %
^[5] Dans la DA de 2022, un prêt hypothécaire à risque est défini comme une hypothèque destinée à des personnes dont le pointage de crédit médian est de 600 ou moins.
^[6] Prêt participatif (ou financement garanti par des actifs) : le terme générique pour les prêts hypothécaires basés principalement sur la valeur et la qualité marchande des garanties immobilières et d’autres titres supplémentaires. Voici quelques exemples de solutions de prêts participatifs offertes par les « prêteurs non traditionnels ». Les hypothèques à revenu déclaré, sans documentation ou pour travailleurs autonomes n’exigent que peu de documents sur le revenu, voire aucun, en s’appuyant sur des stratégies d’atténuation des risques par des maisons de courtage bien informées.
^[7] Une société de financement hypothécaire est une institution financière non dépositaire qui souscrit et assure le service des prêts hypothécaires par l’intermédiaire de courtiers.
^[8] Statistique Canada : Intermédiation financière non bancaire, 2007 à 2021.
^[9] Autofinancé : maisons de courtage qui prêtent leurs propres fonds.
^[10] Dans les DA de 2021 et 2022, l’autofinancement ne comprenait pas les hypothèques financées par les fonds propres des courtiers ou des agents.
^[11] Société de placement hypothécaire (SPH) : Une société d’investissement/de prêt conçue spécifiquement pour l’investissement ou le prêt hypothécaire, au Canada, et régie par la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada).
^[12] Entité de placement hypothécaire (EPH), autre qu’une SPH : Un EPH est une entreprise de financement hypothécaire qui rassemble des fonds provenant d’investisseurs pour effectuer des prêts sur des hypothèques. Les EPH peuvent avoir différentes structures organisationnelles et peuvent être une fiducie, une société en commandite ou une société.
^[13] Prêteur privé : Une personne ou une entreprise, autre qu’une SPH ou une EPH, qui prête ses propres fonds pour une hypothèque, y compris les courtiers ou agents en hypothèques individuels. (Les maisons de courtage qui prêtent leurs propres fonds sont autofinancées.)
^[14] La catégorie Autres prêteurs capture les prêteurs que les maisons de courtage d’hypothèques n’ont pas été en mesure de classer.
^[15] Les maisons de courtage d’hypothèques n’ont plus à fournir un rapport trimestriel de données sur les PHSNA