L’achat d’une nouvelle maison, le renouvellement d’une hypothèque ou le refinancement d’une propriété existante sont des décisions importantes. Lorsque vous prenez une telle mesure, assurez-vous de travailler avec des professionnels titulaires de permis qui peuvent vous aider à déterminer les options qui conviennent le mieux à vos besoins.
Les professionnels hypothécaires titulaires de permis vous aident à comprendre vos options en matière de financement et vous aident à traverser le processus de demande de prêt hypothécaire. Certains prêteurs ne travaillent que par l’entremise de maisons de courtage, de courtiers ou d’agents titulaires de permis. Les professionnels hypothécaires au Canada sont réglementés par l’ARSF et doivent respecter la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (LMCPHAH). Cette surveillance réglementaire signifie que le professionnel hypothécaire avec lequel vous choisissez de travailler a satisfait à des exigences précises en matière de formation, d’expérience et d’aptitude et qu’il continue à respecter les codes de conduite et les règlements relatifs à la délivrance des permis.
Pour trouver le bon professionnel du financement, il est utile de connaître les rôles et les responsabilités de chaque membre de l’équipe de financement, ainsi que la procédure à suivre pour trouver un professionnel titulaire de permis.
Certaines personnes ou entités, comme les banques et les caisses populaires ou credit unions, ainsi que d’autres personnes ou groupes, comme les avocats (dans certaines conditions), sont exemptées des exigences relatives à l’obtention d’un permis de maison de courtage, de courtier, d’agent ou d’administrateur d’hypothèques. Ces fournisseurs d’hypothèques exemptés n’apparaîtront pas sur le site Web de l’ARSF.
Maison de courtage d’hypothèques
Une maison de courtage d’hypothèques est une entreprise titulaire d’un permis de l’ARSF lui permettant d’exercer des activités liées aux hypothèques Elle peut embaucher plusieurs courtiers et agents en hypothèques qui travaillent directement avec des clients pour trouver l’hypothèque qui répond le mieux à leurs besoins particuliers.
Chaque maison de courtage d’hypothèques est responsable de ses employés, y compris ses courtiers et ses agents. Elle doit veiller à ce que ses courtiers et agents aient un permis et respectent la LMCPHAH. Vous pouvez trouver une maison de courtage d’hypothèques près de chez vous en cherchant dans notre base de données.
Les maisons de courtage d’hypothèques sont habituellement rémunérées par voie de commission versée par le prêteur hypothécaire. Cependant, certaines maisons de courtage peuvent facturer d’autres frais aux emprunteurs. Il est important de poser des questions au sujet des frais ou des paiements au courtier ou à l’agent au cours de la première rencontre. Vous devriez également confirmer s’il travaille pour votre compte (en tant qu’emprunteur), pour le compte du prêteur ou les deux. Un courtier ou un agent titulaire d’un permis est tenu par la loi de vous fournir des renseignements écrits sur ses relations avec les autres participants au prêt hypothécaire afin que vous puissiez décider de la marche à suivre.
Agents en hypothèques
Un agent en hypothèques est un particulier qui a reçu un permis de l’ARSF pour exercer des activités liées aux hypothèques pour une maison de courtage d’hypothèques titulaire d’un permis sous la supervision d’un courtier en hypothèques. Les agents ne peuvent travailler que pour une seule maison de courtage d’hypothèques titulaire de permis.
À partir du 1er avril 2023, il y a deux sortes d’agents en hypothèques : les agents de niveau 1 et les agents de niveau 2. Un agent en hypothèques de niveau 1 peut vous aider à obtenir une hypothèque d’un prêteur traditionnel, comme une banque ou une caisse. Un agent en hypothèques de niveau 2 peut vous aider à obtenir une hypothèque de tous les prêteurs hypothécaires, y compris des prêteurs privés et des prêteurs non traditionnels.
Courtier en hypothèques
Un courtier en hypothèques est un particulier qui a reçu un permis de l’ARSF pour exercer des activités liées aux hypothèques pour une maison de courtage d’hypothèques titulaire de permis. Les courtiers ne peuvent travailler que pour une seule maison de courtage d’hypothèques titulaire de permis. Un courtier peut également être chargé de superviser des agents en hypothèques qui travaillent à la même maison de courtage d’hypothèques.
Les courtiers et les agents en hypothèques négocient des conditions et des taux avec les prêteurs en votre nom. Lorsqu’ils recherchent la bonne hypothèque, les courtiers tiennent compte de vos antécédents financiers, de votre mise de fonds et du type de propriété que vous souhaitez acheter ou refinancer. Le courtier fera correspondre ces informations aux options hypothécaires appropriées sur le marché actuel. Les courtiers et agents en hypothèques assurent la liaison entre vous et le prêteur et s’occupent d’une grande partie de la documentation requise pour achever la promesse de prêt hypothécaire. Trouvez un courtier ou agent en hypothèques titulaire d’un permis près de chez vous.
Administrateur d’hypothèques
Un administrateur d’hypothèques est une entreprise qui a reçu un permis de l’ARSF lui permettant de recevoir des versements hypothécaires de votre part pour les transmettre à un prêteur. Les administrateurs sont embauchés par les prêteurs pour surveiller le contrat et prendre des mesures en leur nom pour faire appliquer les versements, au besoin. Trouvez un administrateur d’hypothèques titulaire d’un permis près de chez vous.
Prêteur
Un prêteur est une organisation commerciale, une personne ou un groupe de personnes qui prête de l’argent en vue de l’achat ou du refinancement d’une propriété, comme une maison. La maison achetée sert de sûreté pour le prêt. Les prêteurs facturent des intérêts sur le prêt et conviennent avec l’emprunteur du taux d’intérêt, de la période de remboursement (aussi appelée durée) et de la fréquence des versements.
La plupart des prêteurs hypothécaires au Canada sont des banques, mais les emprunteurs peuvent aussi avoir recours à d’autres institutions financières (des credit unions ou caisses populaires, des sociétés de prêt et de fiducie, des compagnies d’assurance vie), des caisses de retraite ou d’autres organisations, particuliers ou groupes (prêteurs privés).
Les prêteurs privés qui prêtent leurs propres fonds en acceptant un bien immobilier à titre de sûreté doivent avoir un permis de courtier en hypothèques pour exercer des activités à titre de prêteurs hypothécaires. Cependant, les prêteurs privés n’ont pas besoin de permis s’ils ont recours à une maison de courtage d’hypothèques titulaire de permis. Si vous obtenez un prêt hypothécaire d’un prêteur privé par l’intermédiaire d’un agent en hypothèques, assurez-vous qu’il est titulaire d’un permis d’agent en hypothèques de niveau 2.
- Les courtiers et agents en hypothèques sont des professionnels titulaires de permis qui regardent votre situation financière pour établir le type de prêt hypothécaire qui vous convient.
- Les courtiers et agents en hypothèques évaluent et comparent vos besoins et votre situation financière, trouvent des options hypothécaires qui vous conviennent, et déterminent si vous satisfaites aux critères du prêteur.
- Les courtiers et agents en hypothèques réunissent les renseignements et les documents nécessaires, et veillent à ce que tous les formulaires administratifs soient remplis et soumis au prêteur pour approbation.
- Ils expliquent également les caractéristiques et les risques du prêt hypothécaire et répondent à vos questions.
- Les courtiers et agents en hypothèques examinent le taux et les conditions du prêt hypothécaire; ils négocient avec le prêteur et travaillent avec le prêteur et votre avocat pendant le processus de clôture.
Les courtiers et agents en hypothèques sont responsables de vous aider à comprendre la nature de votre relation avec eux et des services qu’ils vous fourniront. Ils devraient vous fournir des renseignements sur leur rôle, ainsi que sur d’autres aspects clés de la transaction, tels que les frais, les services fournis et tous les renseignements que vous devrez fournir.
Voici une liste des renseignements que vous pouvez demander à chaque professionnel hypothécaire de fournir :
- la confirmation qu’il détient le permis adéquat (de niveau 1 ou de niveau 2) pour l’option de prêt hypothécaire qu’il vous recommande;
- le nombre de prêteurs avec lesquels le courtier ou l’agent travaille et avec qui il travaille généralement;
- la nature de la relation courtier-client ou agent-client;
- qui le courtier ou l’agent représente (vous en tant qu’emprunteur, le prêteur ou les deux);
- les renseignements que vous devrez fournir;
- comment ces renseignements seront utilisés;
- la façon dont le courtier ou l’agent sera rémunéré;
- les services que le courtier ou l’agent fournira;
- ce qui est attendu de vous;
- si vous devez signer un contrat ou pas;
- tous les droits et frais de courtage applicables.
Nous vous recommandons d’obtenir ces renseignements pour savoir à quoi vous attendre avant de commencer à travailler avec quelqu’un. C’est particulièrement important si votre courtier ou agent en hypothèques vous demande de signer une entente de services écrite. Les ententes de services écrites ne sont pas obligatoires en Ontario. Cependant, si votre courtier vous en fournit une, vous pourrez voir clairement les rôles et obligations du courtier ou de l’agent en hypothèques ainsi que les vôtres en tant que client.
Admissibilité à un prêt hypothécaire
Les courtiers en hypothèques doivent vous demander des renseignements afin d’évaluer les meilleures options hypothécaires et vous conseiller à ce sujet, et obtenir l’approbation de prêteurs.
En général, votre conjoint(e) ou partenaire et vous devrez fournir les renseignements suivants :
- une confirmation de votre revenu ou de vos gains d’emploi
- vos renseignements bancaires actuels
- une preuve de votre mise de fonds (remarque : si votre mise de fonds est un cadeau, vous avez généralement besoin d’une lettre de la part du donneur qui indique qu’il ne sera pas nécessaire de rembourser les fonds)
- une liste de vos actifs et de vos dettes
- l’adresse complète de la propriété actuelle ou de celle que vous achetez
- une copie de la fiche d’inscription immobilière, le cas échéant
- le contrat et les plans de construction, le cas échéant
- une attestation d’approbation préalable pour l’hypothèque, si vous en avez une
- les coordonnées de votre avocat ou notaire
- une copie de la convention d’achat-vente, le cas échéant
- une estimation de vos frais de logement mensuels (p. ex., taxes foncières, services publics, etc.)
N’oubliez pas que différents fournisseurs de prêts hypothécaires, courtiers et agents en hypothèques peuvent avoir différentes exigences en matière de documents.
Documentation
Les maisons de courtage d’hypothèques doivent conserver en lieu sûr des dossiers complets et exacts sur chaque opération hypothécaire (pendant au moins six ans après l’expiration de la durée/la durée renouvelée), conformément à la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, et retourner tous les documents originaux que vous avez fournis sur demande.
Les renseignements que vous fournissez aident les courtiers et les agents en hypothèques à trouver des prêteurs qui offrent des prêts hypothécaires appropriés et adaptés à votre situation. Ces options et l’analyse qu’ils effectuent pour déterminer si elles répondent à vos besoins sont fondées sur les renseignements recueillis auprès de vous et sur leur évaluation du prêteur, de l’hypothèque, de sa structure, de ses caractéristiques et de ses risques.
Présentation d’options hypothécaires
Lorsqu’il vous présente les options, le courtier ou agent en hypothèques devrait vous expliquer les avantages de chacune d’entre elles. Vous devriez également recevoir de l’information sur l’engagement hypothécaire afin de vous aider à décider si vous pouvez vous permettre d’emprunter, tout en exposant les coûts et les risques de chaque option hypothécaire. Cette information vous aidera à décider si le prêt hypothécaire vous convient.
On pourrait vous demander de signer un document qui indique que vous comprenez les risques associés au prêt hypothécaire que vous avez choisi. Assurez-vous de lire ce document et de consulter un conseiller juridique extérieur, au besoin.
Renseignements à divulguer
Les courtiers et les agents en hypothèques doivent vous fournir certains renseignements pour vous aider à prendre une décision éclairée au sujet de votre hypothèque. Ces renseignements sont connus sous le nom de « divulgations » et comprennent le rôle du courtier ou de l’agent en hypothèques dans sa relation avec vous et le prêteur, ainsi que les risques du prêt hypothécaire, les coûts associés (le cas échéant) et les éventuels conflits d’intérêts.
Voici quelques exemples et caractéristiques des divulgations :
- Une estimation du coût total de l’emprunt pour la durée de l’hypothèque doit vous être communiquée. Le coût total de l’hypothèque dépend des conditions de son remboursement, comme le taux d’intérêt, les frais et le temps nécessaire pour rembourser la totalité de l’hypothèque (la « période d’amortissement »). Il est important de noter qu’avec le remboursement du principal, le coût total de l’emprunt peut être plus élevé que le montant emprunté.
- En Ontario, les maisons de courtage d’hypothèques et les courtiers et agents en hypothèques doivent vous communiquer les risques importants liés à votre hypothèque. Cette divulgation doit être faite par écrit et d’une façon claire, logique et susceptible d’attirer votre attention sur la question.
- Tous les renseignements doivent vous être fournis au moment opportun. En effet, si vous disposez d’une bonne information au bon moment, cela vous aidera à prendre une décision éclairée. En Ontario, il existe un délai de réflexion d’au moins deux jours, à moins qu’il fasse l’objet d’une renonciation. Prenez le temps d’examiner les détails de l’hypothèque.
- Les renseignements transmis par votre courtier ou agent en hypothèques pour vous aider à prendre une décision ne doivent pas contenir de déclarations fausses ou trompeuses. L’information fournie doit être claire et précise. S’il y a un aspect de l’opération hypothécaire que vous ne comprenez pas, vous devriez demander des éclaircissements à votre courtier ou agent en hypothèques.
Conflit d’intérêts
Les maisons de courtage d’hypothèques et les courtiers ou agents en hypothèques doivent s’assurer que les conflits d’intérêts, réels ou potentiels, relativement à l’hypothèque sont divulgués par écrit.
Un conflit d’intérêts survient lorsque la maison de courtage, le courtier, l’agent ou l’administrateur d’hypothèques a un intérêt personnel, réel ou perçu, dans la transaction. Cela pourrait signifier que la maison de courtage, le courtier, l’agent ou l’administrateur vous fournit des conseils qui sont dans son intérêt, et non dans le vôtre.
De nombreuses situations peuvent déboucher sur un conflit d’intérêts : la maison de courtage d’hypothèques, le courtier ou l’agent en hypothèques ou l’administrateur d’hypothèques pourrait recevoir des honoraires ou incitatifs de la part d’autres parties intéressées dans la transaction, ou être un membre de la famille ou un ami d’une autre partie à la transaction.
Les maisons de courtage d’hypothèques, les courtiers ou agents en hypothèques et les administrateurs d’hypothèques doivent vous informer par écrit de tout conflit d’intérêts et ne pas favoriser leurs intérêts au détriment des vôtres. Si vous êtes la seule personne que représente le courtier ou l’agent en hypothèques dans la transaction, ce sont vos intérêts qu’il doit mettre en premier.
Les maisons de courtage d’hypothèques peuvent exiger des honoraires initiaux ou une provision pour les prêts supérieurs à 400 000 $ pour les services à rendre ou les dépenses à engager. Ces honoraires ne doivent pas être payés comptant et doivent être versés directement à la maison de courtage d’hypothèques, et non à l’agent ou au courtier.
Présentation de la demande de prêt hypothécaire
Une fois que vous aurez sélectionné le contrat hypothécaire qui vous convient, le courtier en hypothèques évaluera vos renseignements et les présentera au prêteur afin d’obtenir son approbation.
Les renseignements que votre courtier en hypothèques fournit au prêteur doivent être fidèles à la décision que vous avez prise. Ils doivent être véridiques et conformes à l’information que vous lui avez remise, et ne comporter aucune omission d’information pertinente.
Votre courtier en hypothèques doit fournir tous les renseignements au prêteur en temps utile. Lorsque le prêteur reçoit cette information au bon moment, il peut prendre une décision appropriée concernant l’hypothèque.
En lire davantage sur le processus de demande de prêt hypothécaire.
Agent immobilier
Un agent immobilier est une personne qui détient un permis lui permettant de représenter un acheteur ou un vendeur dans des transactions immobilières. Les agents immobiliers aideront les acheteurs à trouver une maison et à négocier le prix d’achat avec les vendeurs. Ils ne vous aideront pas à obtenir une hypothèque. Ils vous recommanderont probablement d’obtenir une approbation préalable pour une hypothèque avant de présenter une offre sur une propriété. Les agents immobiliers reçoivent une commission du propriétaire qui vend la maison fondée sur un pourcentage du prix d’achat de la maison.
Inspecteur en bâtiment
L’inspecteur en bâtiment inspecte les maisons ou les bâtiments. Il est préférable de faire faire une inspection avant d’acheter une propriété. L’inspecteur vous fournira de l’information sur l’état de la maison, y compris la plomberie, l’installation électrique, l’isolation, les systèmes de chauffage et de climatisation, le toit et la stabilité de la structure. Un vendeur peut également embaucher un inspecteur pour accélérer le processus L’inspecteur prépare un rapport présentant une liste des réparations ou des infractions au Code ainsi qu’une estimation des coûts que cela entraîne. Les acheteurs se servent souvent d’une inspection de la maison pour négocier le prix d’achat si la maison a grand besoin de réparations.
Évaluateur immobilier
Un évaluateur immobilier est une personne titulaire d’un permis qui a suivi une formation spéciale. L’évaluateur est formé pour déterminer une valeur de prêt équitable pour une propriété en fonction de nombreux facteurs, notamment l’âge, l’état, le prix de vente d’autres propriétés dans la région et d’autres exigences. Il travaille pour son client, qui est généralement le prêteur. S’il y a des conditions spéciales que les calculs de l’inspecteur doivent inclure, le prêteur le lui fait savoir. L’estimation du prix aide le prêteur à décider si la somme qu’il remet à l’acheteur constitue un bon investissement. De plus, les évaluateurs sont parfois embauchés par le vendeur pour l’aider à établir le prix d’inscription de sa maison, ou par un acheteur pour savoir si l’offre qu’il souhaite présenter est raisonnable.
Avocat
L’avocat spécialisé en immobilier s’assure que tous les renseignements ont été fournis et sont exacts. Il examinera le contrat et les documents liés à l’hypothèque, effectuera une recherche de titre, souscrira l’assurance titres en votre nom, enregistrera la propriété en votre nom, obtiendra les signatures, préparera l’état des rajustements indiquant le montant que vous paierez en frais de clôture, et recueillera et versera les honoraires. L’avocat spécialisé en immobilier conservera également en sa possession vos documents et la mise de fonds jusqu’à la clôture. Les avocats spécialisés en immobilier sont payés dans le cadre des frais de clôture de la vente d’une maison.
Assureur hypothécaire
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Canada Guaranty et SagenMC fournissent une assurance hypothèque. Celle-ci est obligatoire pour les mises de fonds représentant moins de 20 % du prix d’achat. Cette assurance permet de protéger les prêteurs contre les acheteurs incapables de rembourser leur hypothèque. Le coût est facturé au prêteur, qui le transmet généralement par la suite à l’emprunteur. Le montant est établi en fonction de la taille de l’hypothèque et de la mise de fonds. Il peut être versé en un montant forfaitaire ou ajouté au prêt.
Courtier d’assurance
Un courtier d’assurance est une personne qui détient un permis des Courtiers d’assurances inscrits de l’Ontario (anglais seulement) (RIBO) lui permettant d’offrir de l’assurance pour votre maison et son contenu. Certains prêteurs vous obligeront à souscrire une assurance habitation avant la date de clôture. Le courtier d’assurance vous aidera à trouver la meilleure garantie et le meilleur prix en fonction de vos besoins particuliers. Les courtiers d’assurance ne fournissent pas cette assurance, mais ils consulteront diverses compagnies d’assurance afin d’obtenir la meilleure affaire. Les courtiers d’assurance sont payés par voie de commission versée par la compagnie d’assurance qui délivre la police.
Agent d’assurance
Un agent d’assurance est une personne qui détient un permis de l’ARSF pour vendre l’assurance habitation et l’assurance dommages par l’entremise d’une seule compagnie d’assurance.
Agent d’assurance vie
Un agent d’assurance vie est une personne qui détient un permis de l’ARSF pour vendre l’assurance vie d’une seule ou de plusieurs compagnies d’assurance. L’assurance crédit peut couvrir le montant du prêt hypothécaire. D’autres produits d’assurance vie, comme l’assurance temporaire, peuvent aider à garantir la valeur du prêt hypothécaire.
Voici une liste de vérification de ce que votre professionnel hypothécaire devrait faire :
- Prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que tout prêt hypothécaire qui vous est présenté vous convient. Est-il en mesure d’expliquer les caractéristiques et les risques associés au prêt hypothécaire et de montrer de quelle façon le prêt hypothécaire offert convient à vos besoins, à votre situation et à votre tolérance au risque?
- Vous informer par écrit si les renseignements écrits qui vous sont remis sont une estimation ou s’ils sont fondés sur une hypothèse (cela inclut les frais, comme les frais juridiques, d’évaluation, etc.);
- Vous informer par écrit des risques importants de chaque option hypothécaire;
- Vous informer par écrit de la relation exacte entre le professionnel hypothécaire et le prêteur et avec vous, le client;
- Vous informer par écrit de tout conflit d’intérêts que la maison de courtage d’hypothèques ou le courtier ou l’agent en hypothèques pourrait avoir relativement au prêt hypothécaire;
- Fournir de l’information écrite sur le coût d’emprunt; Vous devez recevoir cette information au moins deux (2) jours ouvrables avant d’effectuer un versement hypothécaire ou de conclure le contrat hypothécaire;
- Vous informer par écrit si la maison de courtage d’hypothèques, le courtier ou l’agent en hypothèques recevra ou pourrait recevoir des honoraires, des paiements ou des incitatifs d’autres personnes ou entreprises relativement au prêt hypothécaire et, dans l’affirmative, préciser l’identité de ces personnes ou entreprises et la façon dont ces montants sont calculés;
- Vous informer par écrit si la maison de courtage d’hypothèques a versé, versera ou pourrait verser des honoraires ou des paiements à d’autres personnes ou entreprises relativement au prêt hypothécaire et, dans l’affirmative, préciser l’identité de ces personnes ou entreprises et la façon ces honoraires ou paiements sont calculés;
- Vous informer par écrit si des honoraires ou d’autres types de paiements seront versés à la maison de courtage d’hypothèques pour avoir recommandé un emprunteur, un prêteur ou un investisseur à une autre personne ou entreprise et décrire sa relation avec l’autre personne ou entreprise;
- Vous fournir tous les renseignements écrits en langage simple.
Voici une liste de vérification de ce que votre professionnel hypothécaire ne devrait pas faire :
- Vous faire signer le contrat hypothécaire sans d’abord vous accorder un délai d’au moins deux jours ouvrables pour l’étudier, à moins que vous ne décidiez de renoncer à ce délai par écrit;
- Vous demander d’effectuer un paiement anticipé ou un dépôt à l’égard de tout service que la maison de courtage d’hypothèques ou toute personne ou entreprise pourrait fournir ou de toute dépense qu’elle pourrait engager si votre prêt hypothécaire s’élève à 400 000 $ ou moins;
- Convenir de fournir un produit ou un service à condition que vous acceptiez également un autre produit ou service de la maison de courtage d’hypothèques.