Résumé

Le secteur du courtage hypothécaire en Ontario est en pleine croissance, car de plus en plus de consommateurs font appel à des conseillers hypothécaires pour les aider à faire l’un des plus gros achats financiers de leur vie : l’achat d’une maison. En Ontario, le nombre d’agents titulaires de permis a augmenté de 17 % entre le 30 juin 2020 et le 30 juin 2021, tandis que le nombre de maisons de courtage et de courtiers est resté relativement stable par rapport à l’année dernière. Au 31 mars 2021, 2 749 courtiers hypothécaires et 13 179 agents hypothécaires (de 1 251 maisons de courtage) étaient titulaires d’un permis délivré par l’ARSF. 

Quarante pour cent des consommateurs ont eu recours à un courtier hypothécaire lors de l’achat d’une nouvelle maison en 2020, selon le rapport État annuel du marché hypothécaire résidentiel au Canada pour 2020 de Professionnels hypothécaires du Canada. 

Les courtiers et agents titulaires de permis traitent également davantage de prêts hypothécaires sur le plan de la valeur. La SCHL a signalé des augmentations de la valeur des prêts hypothécaires provenant de tous les types de prêteurs de 2019 à 2020 :

  • les banques à charte ont enregistré une augmentation de 33 % des nouveaux prêts hypothécaires;
  • les caisses populaires ont enregistré une augmentation de 44 %;
  • les entités de placement hypothécaires (EPH) ont également enregistré une augmentation de 18 %.[1]

La plupart des consommateurs s’appuient sur les conseils de leurs professionnels hypothécaires concernant les options en matière de prêts hypothécaires, leur pertinence et leur abordabilité sur un marché du logement surchauffé. La SCHL a noté que les ventes de maison et la croissance des prix devraient rester supérieures à leurs niveaux d’avant la COVID. Dans l’ensemble du Canada, la SCHL a signalé une augmentation de 12,6 % des ventes sur le MLS et une augmentation de 15,6 % du prix moyen de 2019 à 2020.[2] Par conséquent, la supervision du secteur du courtage hypothécaire par l’ARSF devient de plus en plus importante.

Les principaux objets de la supervision de l’ARSF sont la promotion de normes élevées de conduite des affaires et la protection des droits et des intérêts des consommateurs.[3]  Fondamentalement, les consommateurs, qu’ils soient emprunteurs ou prêteurs, doivent s’attendre à ce que leurs courtiers ou agents fassent ce qui suit, comme l’exige la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques et ses règlements (la LMPAH) :

  • comprendre leur situation et leurs besoins particuliers;
  • organiser un prêt hypothécaire, ou un placement hypothécaire, qui convient à leur situation et à leurs besoins;
  • leur fournir une divulgation complète, exacte et objective concernant un prêt hypothécaire, ou un placement hypothécaire, afin de leur permettre de prendre une décision éclairée.

En 2020-2021, l’ARSF a concentré ses activités de supervision dans les domaines suivants. Voici ses principales conclusions :

  • Prêts privés :
    • Nous avons constaté que l’information « connaissez votre prêteur » n’était pas mise à jour périodiquement lorsqu’un prêteur privé pouvait être utilisé par une maison de courtage pour financer des prêts hypothécaires sur une période donnée pour un certain nombre de clients.
    • Dans certains cas où un courtier ou un agent était associé à un prêteur privé ou était le prêteur privé d’un prêt hypothécaire, la maison de courtage n’avait pas de procédures supplémentaires pour s’assurer que le rôle du courtier ou de l’agent et tout conflit d’intérêts étaient correctement divulgués à l’emprunteur. En outre, la maison de courtage n’avait pas de procédures permettant de s’assurer que le courtier ou l’agent tient compte de manière appropriée des intérêts de l’emprunteur lorsqu’il évalue la pertinence du prêt hypothécaire privé.
    • Souvent, les courtiers ou les agents n’indiquaient pas dans leur documentation les raisons pour lesquelles un prêt hypothécaire privé convenait à l’emprunteur.
    • Nous avons également noté plusieurs cas où l’identité du prêteur n’était pas indiquée sur une lettre de promesse de prêt hypothécaire.
  • Placements hypothécaires consortiaux non admissibles : il y a encore des occasions d’améliorer les divulgations aux investisseurs relativement aux placements hypothécaires consortiaux non admissibles. C’est particulièrement vrai au moment du renouvellement ou de la prolongation des prêts hypothécaires ou pendant le terme de ceux-ci.
  • Supervision du courtier principal : Le courtier principal est responsable de la conduite de la maison de courtage d’hypothèques et de ses courtiers et agents. « Supervision efficace » signifie que le courtier principal peut montrer qu’il a pris des mesures raisonnables pour assurer le respect de chacune des exigences de la LMPAH. Par l’entremise d’un questionnaire, nous avons recueilli de l’information auprès de 1 202 courtiers principaux titulaires d’un permis de l’ARSF concernant leurs rôles et leurs responsabilités.
    • Les réponses indiquent qu’environ 90 % des courtiers principaux sont le propriétaire ou le principal décideur de la maison de courtage. Les courtiers principaux qui disposent d’un pouvoir de décision et qui sont indépendants peuvent s’acquitter plus efficacement de leurs responsabilités en matière de gestion de la conformité, car ils n’ont pas besoin d’attendre des approbations provenant de multiples niveaux.
    • Toutefois, 86 % des courtiers principaux ont indiqué qu’ils étaient les ressources en matière de conformité de leur maison de courtage, soit seuls, soit avec l’aide d’un ou deux autres membres du personnel  L’ARSF craint que la disponibilité limitée des ressources puisse porter atteinte à l’efficacité de la conformité de la maison de courtage.

Sur la base des conclusions ci-dessus concernant la supervision, ainsi que de l’environnement et des tendances actuels du marché, l’ARSF a recensé les domaines d’intérêt suivants en matière de supervision dans le secteur du courtage hypothécaire pour 2021-2022 :

  • Pratiques des maisons de courtage d’hypothèques concernant les prêts privés
  • Activités des administrateurs d’hypothèques, particulièrement ceux qui administrent des prêts hypothécaires plus complexes ou qui présentent des risques plus élevés pour les investisseurs non avertis
  • De plus, nous effectuerons également les activités suivantes :
    • nous continuerons à analyser les résultats de notre questionnaire sur la supervision des courtiers principaux dans le but de publier des orientations sur les meilleures pratiques;
    • nous surveillerons le développement du marché des placements hypothécaires consortiaux non admissibles après le transfert de certaines responsabilités en matière de surveillance à la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario (CVMO);
    • nous examinerons tout nouveau modèle d’affaires ou produit hypothécaire au fur et à mesure de l’évolution du marché.

Voici l’environnement et les tendances clés du marché que nous avons observées et qui ont influencé notre supervision pour 2021-2022 :

  • Marché croissant des prêts non traditionnels ou privés : Dans son dernier Sommaire de la Revue du système financier – 2021, la Banque du Canada (la Banque) a noté une augmentation de l’endettement des ménages et des proportions plus élevées de nouveaux prêts hypothécaires dont le rapport prêt/revenu et prêt/valeur sont plus élevés.  Statistique Canada a également signalé que les prêts hypothécaires résidentiels non assurés consentis par les prêteurs non bancaires ont augmenté de 49 % entre le 4e trimestre 2019 et le 4e trimestre 2020.[4]  Cela indique que le marché des prêts non traditionnels ou privés continue à se développer. Les maisons de courtage d’hypothèques jouent un rôle important sur ces marchés. Elles aident les emprunteurs à trouver des solutions hypothécaires appropriées qui tiennent compte de leurs intérêts. À l’heure actuelle, avec l’incertitude qui règne sur les taux hypothécaires, il est essentiel que les maisons de courtage expliquent les options de financement, les risques et les conséquences d’un emprunt plus important à leurs clients, en particulier ceux qui sont plus vulnérables.
  • Augmentation de l’appétit pour des placements à rendement plus élevé : Les investisseurs à la recherche de rendements plus élevés se tournent de plus en plus vers des placements non traditionnels, comme les prêts hypothécaires.  La Banque a noté que le total des actifs financiers détenus par les sociétés de placement hypothécaire (SPH) a augmenté rapidement depuis 2008 et a progressé en moyenne de 8 % en 2018 et 2019.[5]  Si l’on ajoute à cela les perspectives variables des différents placements immobiliers[6] et les difficultés du financement de la construction[7], cela signifie que davantage d’investisseurs pourraient se lancer dans des types de placements hypothécaires plus risqués. Beaucoup d’attention a été accordée à la divulgation aux investisseurs au moment de la vente, mais la divulgation pendant la durée d’un placement hypothécaire et lorsque l’hypothèque est prolongée est tout aussi importante. Cela est essentiel pour les prêts hypothécaires qui financent la construction ou le développement de terrains bruts, où la capacité d’un emprunteur à effectuer des paiements hypothécaires dépend d’un certain nombre de facteurs externes tels que l’approbation du zonage, le taux d’absorption des nouvelles unités sur le marché, ou la perturbation de la chaîne d’approvisionnement de la construction. Il est donc important que les investisseurs disposent des bonnes informations pour prendre des décisions et adapter leur stratégie de placement au besoin. Les administrateurs d’hypothèques qui gèrent les prêts hypothécaires jouent un rôle important en veillant à ce que les investisseurs reçoivent des informations appropriées et opportunes sur leurs placements.

Le présent rapport fournit des détails sur notre plan de supervision et les risques en matière de protection des consommateurs qu’il entend aborder. Les maisons de courtage d’hypothèques, les courtiers, les agents et les administrateurs sont encouragés à passer en revue ce plan et les autres publications de l’ARSF pour s’assurer que, le cas échéant :

  • ils ont des pratiques adéquates en matière de divulgation et de pertinence lorsqu’ils travaillent avec des acheteurs de maisons qui demandent un financement à des prêteurs privés.
  • ils divulguent l’information aux investisseurs en temps opportun, non seulement au point de vente, mais également pendant la durée du prêt hypothécaire et lors des prolongations et des renouvellements.

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Revue de l’année 2020-2021

Qu’avons-nous fait?

La dernière année a été sans précédent. Nous avons tous dû nous adapter à une nouvelle façon de vivre et de travailler pour assurer notre sécurité et celles de nos proches pendant une pandémie. De nombreuses personnes et entreprises ont également dû (et continuent à) faire face à des incertitudes financières en raison de la perte d’emplois ou de l’interruption et la fermeture d’activités. L’an dernier, les domaines d’intérêt que nous avons ciblés pour la supervision ont été déterminés par les observations suivantes sur l’environnement de la pandémie, fondées sur des discussions avec les intervenants :

  • La difficulté accrue pour les consommateurs d’obtenir ou de conserver des prêts hypothécaires auprès des prêteurs traditionnels en raison de l’incertitude économique et du marché et de critères de souscription plus stricts : En 2012, le BSIF a introduit sa Ligne directrice Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires (B-20) afin de définir les attentes en matière de souscription solide des prêts hypothécaires résidentiels pour les prêteurs réglementés au niveau fédéral. Le BSIF a mis à jour sa Ligne directrice B-20 en 2021 afin de renforcer ses attentes dans le but d’aborder ses préoccupations relatives à l’augmentation des risques dans un environnement caractérisé par des taux d’intérêt historiquement bas, un niveau élevé de dette à la consommation et des déséquilibres sur le plan du logement. Des critères de souscription plus stricts chez les prêteurs traditionnels signifient que ces derniers seront plus sélectifs quant aux personnes à qui ils prêteront, de sorte que les consommateurs ayant une faible cote de crédit ou des revenus instables devront se tourner vers d’autres prêteurs pour obtenir un financement hypothécaire;
  • Les risques accrus pour les investisseurs dans des placements basés sur des hypothèques, tels que les placements hypothécaires consortiaux non admissibles, qui rendent plus importante la divulgation opportune et précise du rendement de leurs placements : comme l’a noté l’ARSF dans sa Ligne directrice aux administrateurs d’hypothèques – réponse face aux perturbations des marchés, la pandémie peut avoir un impact sur la viabilité d’un projet ou d’une propriété faisant l’objet d’un prêt hypothécaire administré par un administrateur d’hypothèques. On peut s’attendre à ce que cela ait un effet important sur la capacité de l’emprunteur à continuer à effectuer ses paiements, ce qui a un impact négatif sur le rendement du prêt hypothécaire.
  • Les difficultés pour les entreprises à rester opérationnelles, ce qui peut entraîner une réduction des ressources et une diminution de l’attention portée au maintien d’une conformité adéquate.

À l’été 2020, nous avons communiqué que nous orienterions notre supervision en 2020-2021 dans les domaines suivants, en fonction des risques notés sur le marché :

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Risques potentiels notés sur le marché
Risques potentiels notés sur le marché

Qu’avons-nous découvert et qu’avons-nous appris?

Prêts privés

Nous avons commencé le premier cycle de notre examen des pratiques de courtage hypothécaire dans l’arrangement des prêts privés, et nous poursuivrons notre examen en 2021-2022. Selon la revue de l’année 2019, les maisons de courtage ont organisé un total de 142 526 prêts auprès de prêteurs privés.[8] Nous avons examiné 40 transactions de prêts privés lors de ce premier cycle, provenant d’un échantillon de maisons de courtage, dont certaines avaient un pourcentage élevé d’activités de prêts privés. Nous nous sommes concentrés sur les processus de connaissance du client des maisons de courtage et de leurs courtiers et agents, tant pour les prêteurs que pour les emprunteurs, et sur les processus d’évaluation de la pertinence. Nous avons constaté que dans le secteur des prêts privés, de nombreux courtiers et agents assument un rôle de conseil plus important, qu’il s’agisse de trouver la bonne solution de financement pour un emprunteur ou de trouver le bon placement hypothécaire pour un prêteur. En outre, de nombreux vétérans du secteur nous ont informés que la pertinence d’un prêt privé pour un emprunteur dépend fortement de l’existence et de la faisabilité d’une stratégie de « sortie » permettant à l’emprunteur de revenir à un prêt hypothécaire plus traditionnel.

Nous avons constaté que les pratiques des maisons de courtage, des courtiers et des agents variaient. Nous avons recensé les pratiques suivantes qui ne sont généralement pas conformes à l’intention de protection des consommateurs de certaines exigences réglementaires :

  • L’information sur la connaissance du prêteur n’était pas mise à jour périodiquement lorsqu’un prêteur privé pouvait être utilisé par une maison de courtage pour financer des prêts hypothécaires sur une période donnée pour un certain nombre de clients. Sans renseignements mis à jour sur les prêteurs, en particulier sur les paramètres de prêt, un courtier ou un agent chargé d’organiser un prêt hypothécaire privé ne sera pas en mesure d’évaluer correctement la pertinence du prêt pour l’emprunteur et le prêteur.
  • Dans certains cas où un courtier ou un agent était associé à un prêteur privé ou était le prêteur privé d’un prêt hypothécaire, la maison de courtage n’avait pas de procédures supplémentaires pour s’assurer que le rôle du courtier ou de l’agent et tout conflit d’intérêts étaient correctement divulgués à l’emprunteur. En outre, la maison de courtage n’avait pas de procédures permettant de s’assurer que le courtier ou l’agent tient compte de manière appropriée des intérêts de l’emprunteur lorsqu’il évalue la pertinence du prêt hypothécaire privé.
  • Souvent, les courtiers ou les agents n’indiquaient pas dans leur documentation les raisons pour lesquelles un prêt hypothécaire privé convenait à l’emprunteur ou le prêteur en fonction de sa situation ou de ses besoins particuliers. Il était donc difficile de démontrer la pertinence du prêt privé.

Nous avons noté plusieurs cas où l’identité du prêteur n’était pas indiquée sur une lettre de promesse de prêt hypothécaire. Les emprunteurs ont le droit de connaître l’identité du prêteur et de comprendre les liens possibles entre le prêteur et leurs courtiers ou agents. En outre, cette pratique n’est pas conforme à l’obligation de divulguer les détails d’un prêt hypothécaire à un emprunteur. Certaines maisons de courtage ont fait remarquer que dans certains cas, cette pratique visait à protéger la confidentialité du prêteur, dont l’identité serait divulguée après que l’emprunteur ait accepté la promesse de prêt hypothécaire. L’ARSF continuera à examiner cette pratique afin de déterminer s’il existe des circonstances limitées dans lesquelles cette pratique pourrait être acceptable avec les contrôles appropriés.

Nous fournirons une mise à jour supplémentaire sur les prêts privés lorsque nous aurons effectué d’autres examens des pratiques des maisons de courtage dans ce domaine.

Placements hypothécaires consortiaux non admissibles

L’ARSF a introduit le programme de supervision en temps réel pour les placements hypothécaires consortiaux non admissibles après son lancement en 2019. Dans le cadre de notre rôle de supervision, nous avons examiné la divulgation (dans le formulaire 3.2) fournie au premier investisseur ou à l’investisseur potentiel au moment de la vente d’un placement hypothécaire consortial non admissible. Nous souhaitions déceler tout problème de divulgation qui empêcherait un investisseur de comprendre le profil de risque du placement hypothécaire consortial non admissible et de prendre une décision de placement éclairée.  Dans de tels cas, nous avons demandé à la maison de courtage de corriger immédiatement ses divulgations. Cet aspect est resté un élément clé de notre supervision en 2020-2021.

Au début de la pandémie, au printemps 2020, alors qu’une grande incertitude régnait sur le marché, l’ARSF a publié deux documents d’orientation à l’intention des maisons de courtage d’hypothèques et des administrateurs d’hypothèques. Ces documents d’orientation décrivaient nos attentes quant aux obligations des maisons de courtage et des administrateurs envers les prêteurs et les investisseurs pendant une perturbation du marché, en ce qui concerne la divulgation des risques et des rendements et l’évaluation de la pertinence, le cas échéant. Le contrôle de la conformité à ces orientations fait désormais partie de notre supervision en temps réel des placements hypothécaires consortiaux non admissibles. Nous avons noté certains cas où les maisons de courtage ne divulguaient pas les nouveaux risques pour les placements hypothécaires consortiaux non admissibles qui découlaient de la perturbation du marché.

Au cours de l’exercice 2020-2021, nous avons également examiné un certain nombre de maisons de courtage d’hypothèques et un administrateur afin d’évaluer leurs pratiques de divulgation d’informations mises à jour aux investisseurs dans des placements hypothécaires consortiaux non admissibles après le placement initial. Compte tenu des perturbations du marché causées par la pandémie, nous nous attendions à ce que certains emprunteurs aient besoin de renouveler ou de prolonger leurs prêts hypothécaires au-delà de leur durée contractuelle initiale. Nous nous attendions également à ce que le rendement des placements hypothécaires fluctue considérablement pendant leur terme, en particulier pour les placements hypothécaires consortiaux non admissibles qui sont considérés comme étant à plus haut risque. Les placements hypothécaires consortiaux non admissibles à haut risque sont ceux qui présentent les caractéristiques suivantes : financement du développement ou de la construction, avec un rapport prêt/valeur (calculé en utilisant la valeur « telle quelle ») supérieure à 100 %, le remboursement peut être reporté et le courtier ou l’administrateur est en conflit en raison d’une relation avec l’emprunteur. Par conséquent, notre examen s’est concentré sur les renseignements relatifs à ces types de placements hypothécaires consortiaux non admissibles qui ont été fournis aux investisseurs lors de la demande de renouvellement ou de prolongation et pendant la durée de leurs placements.

Dans l’ensemble, nous avons constaté que la divulgation pouvait être améliorée, en particulier pour les placements hypothécaires consortiaux non admissibles qui financent des projets de construction ou de développement ou qui ont un fort effet de levier. Voici les principaux problèmes que nous avons notés :

  • Maisons de courtage d’hypothèques – divulgations inexactes ou insuffisantes des conflits d’intérêts, des risques importants et de la non-conformité aux directives d’évaluation conformément à la LMPAH, tant au moment de la prolongation ou du renouvellement qu’au point de vente initial.
  • Administrateurs d’hypothèques – renseignements incomplets et inadéquats inclus dans l’accord d’administration du prêt hypothécaire et manque d’information aux investisseurs concernant l’état du projet pendant la durée du prêt hypothécaire.

Pour obtenir de plus amples renseignements, veuillez consulter l’examen des anciens placements hypothécaires consortiaux non admissibles (le français à suivre).

À compter du 1er  juillet 2021, la surveillance réglementaire de certains placements hypothécaires consortiaux non admissibles a été transférée de l’ARSF à la CVMO, ce qui a entraîné les mesures suivantes :

  • La CVMO réglementera la distribution des placements hypothécaires consortiaux non admissibles aux investisseurs de détail;
  • Les participants du secteur peuvent être assujettis soit au régime de l’ARSF, soit à celui de la CVMO, s’ils distribuent des placements hypothécaires consortiaux non admissibles à des investisseurs autres que des investisseurs de détail.[9]
  • L’ARSF continuera à réglementer l’administration des placements hypothécaires consortiaux non admissibles.
  • L’ARSF continuera à agir pour le compte des emprunteurs, sauf si la maison de courtage est admissible à une exemption du permis de l’ARSF lorsqu’elle fait affaire avec un emprunteur averti.

Nous communiquerons nos conclusions et notre expérience avec la CVMO lorsque celle-ci élaborera ses programmes de supervision.

Supervision du courtier principal

Les courtiers principaux sont responsables de la conformité réglementaire de leurs maisons de courtage, de leurs courtiers et de leurs agents, et doivent en rendre compte à l’ARSF. L’ARSF compte sur les courtiers principaux pour influencer la culture de la conformité et donner le ton de la conformité dans leurs maisons de courtage. Toutefois, leur efficacité dépend de leur autorité, de leur indépendance, des programmes de conformité réels qu’ils mettent en place et des ressources de conformité disponibles en fonction de la taille et de la complexité de l’activité de courtage. Leur rôle devient plus critique lorsque l’activité de leur maison de courtage est en difficulté en raison, par exemple, d’une pandémie, d’une concurrence féroce ou d’une croissance importante.

L’année dernière, nous avons demandé des renseignements aux courtiers principaux de 1 202 maisons de courtage d’hypothèques titulaires d’un permis et nous avons reçu plus de 1 000 réponses, soit un taux de réponse de 81 %. Les renseignements recueillis nous permettent de mieux comprendre l’environnement dans lequel les courtiers principaux œuvrent, comme la taille de la maison de courtage, la structure organisationnelle, leur autorité, leur rémunération et les ressources allouées, ainsi que les activités de conformité qu’ils effectuent.

Nous avons constaté que, bien que les activités de supervision des courtiers principaux varient en fonction de la taille de la maison de courtage, plus de 90 % d’entre eux :

  • ont un pouvoir décisionnel;
  • peuvent évaluer librement le caractère adéquat de la conformité de leur maison de courtage;
  • ont le droit d’assurer le suivi avec la direction concernant les mesures prises pour corriger les problèmes.

Toutefois, d’autres facteurs pourraient affecter l’efficacité de leur rôle de supervision de la conformité. Ceux-ci comprennent le nombre relativement faible de ressources supplémentaires disponibles en matière de conformité et les autres activités des courtiers principaux (comme le service aux clients et la gestion de la maison de courtage). Nous continuons à analyser les réponses au questionnaire et nous communiquerons les meilleures pratiques qui améliorent l’efficacité de la supervision d’un courtier principal.

Pour obtenir de plus amples renseignements au sujet de nos conclusions, voir Supervision des courtiers principaux (le français à suivre).

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Nous avons fait le point sur l’environnement et les tendances actuelles du marché afin de déterminer nos principaux domaines de supervision pour 2021-2022. Ils comprennent des perspectives sectorielles et des analyses économiques préparées par les associations sectorielles et d’autres organismes gouvernementaux, de l’apport des participants du secteur, y compris le comité consultatif technique de l’ARSF, et des résultats de nos examens. Nous mettons en évidence ici les principales tendances observées.

Augmentation de la dette des ménages et souscription plus agressive des prêts hypothécaires

La demande de logements sur de nombreux marchés canadiens continue de dépasser l’offre. La SCHL prévoit que la croissance des ventes et des prix des maisons sera modérée au cours de la période 2021-2023, mais qu’elle restera supérieure à ce qu’elle était avant la COVID.[10] 

La Banque du Canada (la Banque) note qu’elle observe des signes indiquant que les gens achètent peut-être des maisons parce qu’ils s’attendent à ce que les prix continuent d’augmenter, créant ainsi une « dynamique de prix insoutenable ».[11]  Cela peut augmenter la tolérance des gens à un solde hypothécaire plus élevé par rapport à la valeur de la maison ou à leur revenu. Comme l’a noté la Banque, l’augmentation des prix des logements par rapport aux revenus contribue à l’augmentation de l’effet de levier et les prêts hypothécaires plus importants entraînent une hausse de l’endettement des ménages.

La Banque a également constaté que 20 % des emprunteurs hypothécaires ne disposaient pas d’actifs liquides suffisants pour couvrir deux mois de versements hypothécaires. Bien que de nombreux ménages à revenu élevé ne soient pas touchés par la pandémie, d’autres le sont en raison de dettes plus élevées et de l’incertitude liée à leur emploi. À leur tour, ces ménages seront plus sensibles à une correction du marché du logement, à une perte de revenus ou à une réduction du revenu disponible.

Les recherches de la Banque montrent que la qualité des prêts hypothécaires émis par les banques canadiennes en fonction du rapport prêt/revenu a diminué en 2020,[12] et que les nouvelles dettes hypothécaires émises par les banques canadiennes de 2019 à 2020 étaient composées de prêts hypothécaires d’emprunteurs ayant un rapport prêt/revenu et un rapport prêt/valeur plus élevés.[13]  Pour faire face à l’augmentation potentielle du risque financier pour les banques découlant d’une plus grande exposition aux prêts hypothécaires dans les conditions actuelles du marché canadien de l’habitation, le BSIF a annoncé en avril 2021 qu’il proposait un nouveau taux admissible applicable aux prêts hypothécaires non assurés.[14] Le BSIF a souligné que l’incidence de ce changement, d’après son analyse des emprunteurs approuvés pendant le 3e trimestre 2020 et le 4e trimestre 2020[15], est une réduction de deux à quatre pour cent du montant du prêt hypothécaire, ce qui signifie que les emprunteurs pourraient emprunter moins. 

Étant donné que les banques canadiennes sont plus prudentes et que la nouvelle proposition du BSIF limiterait davantage leur exposition aux prêts hypothécaires résidentiels, les prêteurs non traditionnels, qui ont moins d’aversion pour le risque, émettront probablement plus de prêts hypothécaires avec des rapports prêt/revenu et prêt/valeur potentiellement plus élevés, afin de répondre à la demande de crédit des ménages qui entrent sur le marché du logement. L’an dernier, l’ARSF avait prévu que davantage d’emprunteurs se tourneraient vers les prêteurs non traditionnels, et elle pense que cette tendance se maintiendra.  Ce constat est étayé par le rapport de Statistique Canada selon lequel les prêts hypothécaires résidentiels non assurés accordés par des prêteurs non bancaires ont augmenté de 49 % du 4e trimestre 2019 au 4e trimestre 2020[16]

De nombreux membres du Comité consultatif technique sur le courtage hypothécaire ont également noté qu’il y a plus d’agents, même inexpérimentés, qui entrent sur le marché des prêts privés. Ce constat vient appuyer nos points de vue sur la croissance continue du marché des prêts non traditionnels ou privés. Les capitaux privés ont également augmenté avec l’arrivée de plusieurs gestionnaires de fonds et de fonds de placement privés sur le marché des prêts privés.

Les investisseurs à la recherche de rendements plus élevés dans les placements non traditionnels, les perspectives variables pour différents placements immobiliers et les défis du financement de la construction

Compte tenu du faible rendement du marché obligataire, les investisseurs continuent de rechercher un rendement plus élevé dans des placements non traditionnels tels que les placements immobiliers ou hypothécaires. La Banque a noté que le total des actifs financiers détenus par les sociétés de placement hypothécaire (SPH) a augmenté rapidement depuis 2008 et a progressé en moyenne de 8 % en 2018 et 2019.[17]  La Banque a également noté que les activités des SPH étaient très concentrées dans les produits hypothécaires à risque plus élevé.[18]   

Le consensus parmi les acteurs du secteur est que malgré l’incertitude sur le marché, l’impact de la COVID et les perspectives variables pour les différents placements immobiliers :

  • Le marché résidentiel, à l’exception de la location, n’a pas été touché par la COVID. Les décrets ordonnant de rester à domicile et la possibilité de télétravailler ont incité de nombreux acheteurs à rechercher plus d’espace et à s’installer en dehors des centres urbains.[19]  Le marché des condominiums à Toronto, par exemple, semble être revenu à un niveau proche de celui d’avant la COVID.[20]  Le marché locatif a toutefois connu un déclin au début de l’année 2020, mais a généralement montré des signes de reprise au cours du dernier trimestre. Cette tendance devrait se maintenir au fur et à mesure que la pandémie recule. La SCHL a prédit que les logements locatifs nouvellement construits prendront plus de temps à être loués.[21]
  • Sur le marché commercial, les bureaux, le commerce de détail et l’accueil continuent à subir l’impact négatif de la COVID. Cependant, les espaces industriels (tels que les entrepôts) sont très prisés dans les centres-villes en raison de la croissance du commerce électronique.[22] Le segment de l’accueil sera le plus long à se rétablir et dépendra de la relance économique et de la reprise des voyages de groupe et d’affaires.[23]

Les placements hypothécaires qui financent différentes classes d’actifs immobiliers auront donc des profils de risque très différents. Les investisseurs avertis ayant une expérience de l’immobilier et des prêts hypothécaires reconnaissent les différences et les perspectives, et adaptent leurs stratégies de placement en conséquence. Les investisseurs moins avertis qui courent après les rendements peuvent ne pas comprendre pleinement les risques de certaines de ces classes d’actifs.

En outre, les récentes augmentations des coûts de construction dues à la hausse des coûts du bois d’œuvre et aux problèmes de la chaîne d’approvisionnement peuvent accroître considérablement le risque des placements hypothécaires qui financent des biens immobiliers non stabilisés, tels que la construction et le développement. L’indice des prix des logements neufs publié par Statistique Canada a montré une augmentation des coûts des logements nouvellement construits dans tout le pays et dans de nombreuses zones urbaines, par exemple :

  • Augmentation de 9,9 % d’une année sur l’autre au Canada en avril
  • Augmentation de 23,7 % à Ottawa-Gatineau (partie en Ontario)
  • Augmentation de 21,9 % à Kitchener-Cambridge-Waterloo[24] 

Étant donné que les prêteurs bancaires traditionnels se tournent vers des promoteurs de meilleure qualité, que les critères de prêt sont plus stricts et que l’exposition au financement de la construction est réduite, un nombre croissant de promoteurs devront se tourner vers les prêts privés ou les capitaux propres.[25]  Les investisseurs, notamment les moins avertis, peuvent trouver le rendement du financement de la construction attrayant sans appréhender pleinement les risques correspondants.

Les investisseurs non avertis comptent sur leur conseiller financier ou hypothécaire pour gérer leur placement hypothécaire. Dans de tels cas, surtout sur des marchés incertains, le professionnel financier ou hypothécaire joue un rôle de conseiller plus important. Il est important qu’ils surveillent les tendances du marché ainsi que les risques et les rendements du placement, et qu’ils en tiennent l’investisseur informé. En outre, une fois que l’ARSF aura adopté le Code de conduite du CCARCH, les maisons de courtage, les courtiers, les agents et les administrateurs d’hypothèques devront suivre le Code.

De manière anecdotique, et peut-être en rapport avec la difficulté pour certains d’entre eux d’obtenir un financement, nous avons constaté que des promoteurs établissent directement ou indirectement des fonds d’emprunt pour obtenir un financement, que des maisons de courtage d’hypothèques organisent des financements par actions pour leurs clients et que des administrateurs d’hypothèques fournissent des services de courtage hypothécaire.

Les maisons de courtage d’hypothèques qui agissent en tant que conseillers et organisent des financements par actions peuvent devoir s’inscrire auprès de la CVMO,[26] et les administrateurs d’hypothèques qui fournissent des services de courtage d’hypothèques doivent obtenir un permis de courtage hypothécaire auprès de l’ARSF.

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Domaines clés en matière de supervision pour 2021-2022

Nous avons déterminé que les principaux domaines en matière de supervision pour 2021-2022 ne changeront pas de manière substantielle par rapport à l’exercice précédent, sur la base de l’environnement et des tendances actuelles du marché et des conclusions suivantes issues de la supervision de l’exercice précédent :

  • En ce qui concerne les prêts privés, les maisons de courtage n’avaient pas de procédures adéquates pour mettre à jour périodiquement l’information sur la connaissance du prêteur, pour examiner les transactions hypothécaires où un courtier ou un agent est en conflit (p. ex., est associé au prêteur) et pour documenter la façon dont un prêt hypothécaire privé convient à un emprunteur.
  • La divulgation de l’état d’un projet financé par des placements hypothécaires consortiaux non admissibles et de son impact sur le rendement du prêt hypothécaire était inadéquate pendant la durée du prêt.

Voici les principaux domaines en matière de supervision :

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Principaux domaines en matière de supervision 2021-22
Principaux domaines en matière de supervision 2021-22

Prêts privés

Les acheteurs qui ont moins de flexibilité financière peuvent augmenter leur endettement afin d’entrer sur le marché du logement ou d’y rester. Ces acheteurs devront rechercher du financement auprès de prêteurs non traditionnels, comme les prêteurs privés. Comme nous l’avons noté, les prêts privés sont destinés à fournir des liquidités de transition et exigent des emprunteurs qu’ils fassent preuve de discipline pour améliorer leur situation financière actuelle afin de passer du financement privé plus coûteux au financement traditionnel plus abordable. Sur le marché des prêts privés, les maisons de courtage d’hypothèques et leurs courtiers ou agents jouent un rôle important dans la présentation des options hypothécaires aux emprunteurs. Il est tout aussi important qu’ils expliquent les conditions des prêts hypothécaires potentiels, et les conséquences si leur situation financière se détériore ou s’ils ne suivent pas la stratégie de sortie indiquée.

Compte tenu de la croissance attendue du marché des prêts privés et des emprunteurs qui sont généralement plus vulnérables, nous continuerons à concentrer notre supervision sur les prêts privés qui financent des propriétés résidentielles. Nous examinerons davantage de maisons de courtage qui ont une proportion élevée de leurs activités dans le domaine des prêts privés, en nous concentrant sur leurs pratiques en matière de divulgation et de pertinence.

Nous aimerions mieux comprendre les pratiques dont nous avons déterminé qu’elles étaient incompatibles avec nos attentes en matière de pratiques commerciales. Notre objectif est d’établir si elles peuvent être appropriées dans des situations particulières ou si elles posent des problèmes de protection des consommateurs et doivent être arrêtées. Les pratiques qui présentent un intérêt particulier sont les suivantes :

  • la non-divulgation de l’identité du prêteur aux emprunteurs pendant les phases initiales de recherche de financement potentiel;
  • l’évaluation de la pertinence d’un prêt privé pour les emprunteurs;
  • l’étendue des processus de connaissance du prêteur.

Nous avons l’intention de publier une orientation sur les meilleures pratiques pour l’industrie fondée sur nos conclusions.

Administration des prêts hypothécaires

Compte tenu de l’incertitude et de l’intérêt croissant des investisseurs pour le marché des placements hypothécaires non traditionnels, ainsi que du risque plus élevé que présentent certains types de placements hypothécaires, il est encore plus essentiel que les investisseurs reçoivent des renseignements à jour sur les risques et le rendement de leur placement pendant toute la durée de celui-ci.

Les administrateurs d’hypothèques qui gèrent des hypothèques pour des investisseurs ont la responsabilité, en vertu de la LMPAH[27] et des lignes directrices de l’ARSF, de se tenir informés du rendement des hypothèques qu’ils gèrent. Ils doivent également surveiller les situations susceptibles d’affecter le rendement du prêt hypothécaire, telles que des changements importants du risque pour la propriété sous-jacente et des grèvements ultérieurs sur la propriété. Un administrateur d’hypothèques joue un rôle essentiel, en particulier lorsqu’une hypothèque présente un risque plus élevé (p. ex., le financement de la construction) ou est complexe (p. ex., les placements hypothécaires consortiaux non admissibles)[28] et que l’investisseur est peu averti. En outre, les administrateurs d’hypothèques sont également chargés de veiller à ce que les prêteurs ou investisseurs reçoivent les paiements hypothécaires conformément aux conditions de l’hypothèque.

Nous planifions d’examiner les administrateurs d’hypothèques qui administrent des hypothèques à plus haut risque ou plus complexes. Nos examens seront axés sur la divulgation, l’utilisation du pouvoir discrétionnaire et la manipulation des fonds dans le but d’assurer la conformité aux exigences de la LMPAH et des lignes directrices de l’ARSF. Nous continuerons à examiner les divulgations relatives aux prolongations de prêts hypothécaires afin de nous assurer que les investisseurs reçoivent des renseignements adéquats sur le rendement des projets et l’évolution des conditions du marché ayant un impact sur le risque. Le résultat est d’améliorer la conformité de l’administrateur pour accroître la protection des prêteurs et des investisseurs.

Nous communiquerons les conclusions communes de nos examens avec l’industrie et les consommateurs.

Autres domaines d’intérêt tirés des conclusions du transfert de surveillance et de la supervision des placements hypothécaires consortiaux non admissibles

Supervision du courtier principal et structure de conformité

Nous poursuivrons notre analyse des réponses des courtiers principaux à nos questions sur leur rôle et leur conformité. Nous publierons des lignes directrices et nous mettrons en évidence la structure ou les pratiques de conformité qui pourraient affecter sur l’efficacité de la supervision d’un courtier principal.

Ces lignes directrices visent à aider les courtiers principaux à s’acquitter de leurs responsabilités en matière de supervision et à encourager le secteur à améliorer sa structure de conformité.

Transfert des placements hypothécaires consortiaux non admissibles

Avec le transfert de la surveillance de certains placements hypothécaires consortiaux non admissibles à la CVMO, l’ARSF restera responsable de la réglementation des ventes de tels placements aux investisseurs avertis et de leur administration pour tous les investisseurs. La supervision de l’ARSF se concentrera sur l’assurance que les ventes aux investisseurs non avertis sont passées sous la juridiction de la CVMO et sur la surveillance du développement des produits sur le marché des placements hypothécaires consortiaux non admissibles.

Activités non autorisées

Comme le secteur hypothécaire continue d’évoluer en adoptant de nouvelles façons de financer l’immobilier et que les opérateurs historiques se lancent dans de nouvelles activités, nous continuerons à surveiller les nouveaux développements pour comprendre les nouveaux modèles commerciaux et évaluer l’impact sur la protection des consommateurs.

Nous prévoyons que dans la plupart des cas, les participants du secteur fournissent des services plus efficaces ou nouveaux au profit des consommateurs. Dans les cas où nous constatons que des participants mènent des activités sans le permis approprié, nous assurerons un suivi et nous exigerons une rectification immédiate.

Éducation des consommateurs

L’ARSF souhaite aider les consommateurs à comprendre les produits et services financiers qu’elle réglemente. En 2021-2022, nos priorités en matière d’éducation des consommateurs dans le secteur du courtage hypothécaire comprennent les placements hypothécaires à haut risque et le code de conduite du secteur du courtage hypothécaire. Nous publierons du contenu conçu pour aider à augmenter :

  • les connaissances des consommateurs – afin qu’ils puissent prendre des décisions financières éclairées.
  • leur confiance – envers les secteurs que nous réglementons.
  • leur habilitation – afin qu’ils puissent comprendre et exercer leurs droits.

Les priorités de l’ARSF en matière d’éducation des consommateurs reflètent son engagement envers son mandat, notamment la contribution à la confiance du public et la promotion de l’éducation et des connaissances du public sur les secteurs qu’elle réglemente.


[2] La SCHL a noté dans son rapport Perspectives du marché de l’habitation du printemps 2021 que les ventes de maison et la croissance des prix resteraient supérieures à leurs niveaux d’avant la COVID. Dans l’ensemble du Canada, la SCHL a enregistré une augmentation de 12,6 % des ventes sur le MLS et une augmentation de 15,6 % du prix moyen de 2019 à 2020.

[5] Voir la Note analytique du personnel 2021-2 Le point sur l’intermédiation financière non bancaire au Canada.

[8] La revue de l’année 2019 a noté qu’en 2019, les courtiers ont organisé 9 390 prêts hypothécaires financés par les SPH, 21 045 prêts hypothécaires financés par des prêteurs privés et 111 091 prêts hypothécaires autofinancés (c’est-à-dire financés par les maisons de courtage, les courtiers ou les agents).

[11] Banque du Canada, Revue du système financier – 2021.

[12] Banque du Canada, graphique 4 de la Revue du système financier – 2021.

[13] Banque du Canada, graphique 5 de la Revue du système financier – 2021.

[17] Voir la Note analytique du personnel 2021-2 Le point sur l’intermédiation financière non bancaire au Canada.

[18] Voir la Note analytique du personnel 2021-2 Le point sur l’intermédiation financière non bancaire au Canada.

[26] Pour obtenir de plus amples renseignements sur l’inscription, consultez le site Web de la CVMO.

[27] L’article 18 du Règl. de l’Ont. 189/08 prévoit les devoirs particuliers des administrateurs d’hypothèques envers leurs prêteurs ou investisseurs.

[28] L’ARSF continuera à réglementer l'administration des PHCNA après le transfert de la surveillance de certaines d'entre eux à la Commission des valeurs mobilières de l'Ontario le 1er juillet 2021.