Pourquoi cela intéresse-t-il l’ARSF?

Les placements hypothécaires consortiaux non admissibles, de par leur nature, sont des types de placements hypothécaires plus complexes et ne conviennent pas à tous les investisseurs. Dans les cas très médiatisés de placements hypothécaires consortiaux non admissibles où les investisseurs ont subi des pertes, de nombreux investisseurs n’avaient pas les connaissances financières ou la résilience financière nécessaires pour comprendre ces placements et les risques financiers associés.

Depuis la révélation des cas très médiatisés, comme ceux de Fortress Real Development Inc. et de Hi-Rise Capital Ltd, la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (LMPAH) a été améliorée afin d’accroître la protection des investisseurs dans les placements hypothécaires consortiaux non admissibles, pendant que la CSFO (prédécesseur de l’ARSF), le ministère des Finances et la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario (CVMO) travaillaient en collaboration pour concevoir un nouveau régime réglementaire pour ces placements. Les améliorations les plus notables comprennent l’obligation de fournir des divulgations plus importantes et précises aux investisseurs dans les placements hypothécaires consortiaux non admissibles afin de leur permettre de prendre des décisions plus éclairées en matière de placement et de limiter le montant qu’un investisseur1 non averti peut investir dans des tels placements.

Ce que nous avons fait et comment – Supervision avant le transfert

Depuis son lancement en juin 2019, l’ARSF a concentré son effort de réglementation sur la supervision des placements hypothécaires consortiaux non admissibles qui présentent le risque le plus élevé pour les investisseurs. L’ARSF considérait que les placements hypothécaires consortiaux non admissibles qui satisfaisaient aux critères suivants présentaient un risque plus élevé : (a) le rapport prêt/valeur, calculé sur la base de la valeur en l’état, est supérieur à 100 %, (b) la priorité de remboursement du placement hypothécaire consortial non admissible peut être reportée, et (c) l’emprunteur est lié à la maison de courtage ou à l’administrateur d’hypothèques, notamment lorsque l’investisseur est non désigné.

L’approche fondée sur le risque de l’ARSF de la supervision des placements hypothécaires consortiaux non admissibles a deux volets :

  • La supervision en temps réel des placements hypothécaires consortiaux non admissibles au point de vente grâce à l’examen des formulaires de divulgation fournis aux investisseurs. L’objectif principal de la surveillance en temps réel est que l’ARSF décèle les ventes de placements hypothécaires consortiaux non admissibles faites à des investisseurs qui n’ont peut-être pas reçu une divulgation adéquate à leur sujet. Ces scénarios devraient être corrigés immédiatement. Pour obtenir de plus amples renseignements sur les activités de surveillance réalisées, consultez Supervision en temps réel des placements hypothécaires consortiaux non admissibles.
  • Des examens ciblés des maisons de courtage et des administrateurs d’hypothèques qui vendent et administrent les placements hypothécaires consortiaux non admissibles. Les examens ciblés permettent à l’ARSF d’évaluer les pratiques des maisons de courtage et des administrateurs lorsqu’ils demandent aux investisseurs de renouveler ou de prolonger leurs placements hypothécaires consortiaux non admissibles, en particulier dans les cas où ces placements ont dépassé leur date d’échéance contractuelle. Pour obtenir de plus amples renseignements sur les résultats des activités de supervision réalisées, veuillez consulter l’examen des anciens placements hypothécaires consortiaux non admissibles.

Ce que nous avons découvert

L’ARSF a constaté que, dans l’ensemble, la divulgation aux investisseurs effectuée au moment de la vente, eu renouvellement de la prolongation pourrait être améliorées, en particulier lorsqu’il est déterminé qu’un placement hypothécaire consortial non admissible est à fort effet de levier. L’ARSF a également noté les situations suivantes qui augmentent considérablement le risque des placements hypothécaires consortiaux non admissibles, en particulier lorsque les divulgations sont incomplètes, inexactes ou non objectives :

  • Le recours à des évaluations « telles que réalisées » pour justifier des montants de prêt élevés (p. ex., le recours à des ventes projetées plutôt qu’à des préventes réelles), ce qui rend les projets plus vulnérables en cas de perturbation du marché ou d’augmentation imprévue de la dette (c’est-à-dire en cas de hausse des coûts ou de dépassement des coûts);
  • Un conflit d’intérêts, c’est-à-dire une relation, entre un emprunteur et l’administrateur d’hypothèques. Cela soulève la question de savoir si l’administrateur d’hypothèques peut objectivement agir au mieux des intérêts des investisseurs, notamment lorsque la situation financière de l’emprunteur ou du projet sous-jacent se détériore;
  • Des prolongations excessives du prêt hypothécaire au-delà de sa durée initiale et d’autres droits contractuels de prolongation, le cas échéant;
  • Un projet d’aménagement spéculatif qui n’est pas basé sur la demande réelle du marché (c’est-à-dire « Si vous le construisez, ils viendront »);
  • Des tentatives non planifiées d’obtenir une plus grande densité d’aménagement après l’octroi du prêt hypothécaire (c’est-à-dire augmentation du nombre de logements qu’il est prévu de construire sur la superficie donnée).

Les mesures que nous avons prises

Au cours de l’exercice 2020-2021, l’ARSF a pris plusieurs mesures réglementaires pour régler des problèmes de conformité, notamment le défaut de fournir des divulgations adéquates. La nature des mesures prises était fondée sur le degré de préjudice réel ou potentiel pour les consommateurs, la nature systémique de la non-conformité et les mesures d’intervention et de redressement prises par la maison de courtage ou l’administrateur d’hypothèques (et leurs dirigeants).

Cela comprend notamment les mesures suivantes :

  • éducation du titulaire de permis et communication des attentes de l’organisme de réglementation pour encourager une culture de conformité
  • lettres d’avertissement ou de mise en garde
  • conditions relatives au permis
  • sanctions administratives pécuniaires
  • révocations du permis.

Dans certains cas, l’ARSF a imposé une surveillance étroite au titulaire de licence ou a exigé une surveillance indépendante par un contrôleur tiers qualifié approuvé par l’ARSF. Ces mesures étaient nécessaires pour éviter de causer des préjudices importants aux consommateurs.

Ce que nous avons fait et comment – Supervision après le transfert

Le graphique ci-dessous présente un résumé de l’évolution de la surveillance des placements hypothécaires consortiaux non admissibles jusqu’au transfert de la surveillance de certains d’entre eux à la CVMO le 1er juillet 2021.

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Figure 1: L’évolution de la surveillance des placements hypothécaires consortiaux non admissibles

Le nouveau régime de réglementation des placements hypothécaires consortiaux non admissibles après le 1er juillet 2021 entend maintenir les protections des investisseurs lorsqu’elles sont requises. En même temps, il réduira le fardeau de la réglementation pour les transactions auxquelles participent des entités financièrement averties (c’est-à-dire les clients autorisés2) qui n’ont pas besoin des mêmes protections qu’un investisseur de détail (c’est-à-dire les clients non autorisés). Les régimes de l’ARSF et de la CVMO sont également harmonisés, le cas échéant, pour assurer des conditions de concurrence équitables.

Les résultats sont les suivants :

  • La CVMO réglementera la distribution des placements hypothécaires consortiaux non admissibles aux investisseurs de détail
  • Les participants du secteur peuvent être assujettis soit au régime de l’ARSF, soit à celui de la CVMO, pour la distribution de placements hypothécaires consortiaux non admissibles à des investisseurs autres que des investisseurs de détail. La ligne directrice finale de l’ARSF fournit davantage de renseignements sur la division de la supervision réglementaire à compter du 1er juillet 2021.
  • L’ARSF continuera à réglementer l’administration des placements hypothécaires consortiaux non admissibles.
  • L’ARSF continuera à agir pour le compte des emprunteurs, sauf si la maison de courtage est admissible à une exemption du permis de l’ARSF lorsqu’elle fait affaire avec un emprunteur averti.

Ce que cela signifie pour vous

Plus spécifiquement, le tableau 1 de la ligne directrice finale de l’ARSF résume les exigences en matière de permis de l’ARSF ou d’inscription à la CVMO pour la négociation de placements hypothécaires consortiaux non admissibles à compter du 1er juillet 2021.

Après le transfert du 1er juillet 2021, les activités de supervision des placements hypothécaires consortiaux non admissibles par l’ARSF consisteront en des examens de conformité ciblés et basés sur des données recueillies par l’entremise du nouveau rapport trimestriel sur les placements hypothécaires consortiaux non admissibles pour les maisons de courtage d’hypothèques.

Pour les administrateurs d’hypothèques, l’accent sera mis sur les divulgations, le traitement des fonds et l’utilisation du pouvoir discrétionnaire conformément à l’accord d’administration du prêt hypothécaire. Des renseignements supplémentaires concernant l’étendue du transfert et les activités de surveillance de l’ARSF sont disponibles dans la ligne directrice finale de l’ARSF et le résumé des commentaires issus de la consultation de l’ARSF publié le 10 mars 2021.


1Un investisseur non averti est un investisseur qui n'est pas membre de la catégorie désignée d'investisseurs et de prêteurs, telle que définie au paragraphe 2(1) de Règl. de l’Ont. 188/08.
2 Tel que définie dans National Instrument 31-103 de CVMO.